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現樓

Mount Nicholson I

Phase I of Mount Nicholson

東半山 | 跑馬地南豐

74 / 100

PL 评分 · 良

这盘到底行不行？

权重公开 · 零人工调整

·综合 74 分（良）—— 基本面扎实，个别维度需要留意。
·最强项是校网：12 网 · S 级（首三志愿 70.4%）。
·短板在流动性：近 24 个月周边同类成交 50 宗 —— 转手偏慢 —— 出价时把这一点算进去。

升值往绩 20%

校网 20%

流动性 15%

开发商往绩 20%

升值往绩：周边业主持货 5-10 年实际中位升幅 +78%（53 宗真实转售）

校网：12 网 · S 级（首三志愿 70.4%）

流动性：近 24 个月周边同类成交 50 宗 —— 转手偏慢

开发商往绩：已交付屋苑 26 个 · 10 年中位升幅 +17%

权重公开：估值 25% · 升值 20% · 校网 20% · 流动性 15% · 开发商 20% —— 全部由真实成交/派位数据分档得出，无人工调整；缺数据的因子按剩余权重折算，不计 0 分。

项目资料

发展商: 南豐
实用面积: 7042–9950 呎
预计入伙: 2016年12月
车位: 27
销售状态: 現樓

聶歌信山道8號

相册 · 13 张

項目標誌 (1)

物業外貌 (4)

公共交通 (5)

附近環境 (3)

官方文件

发展商官方售楼文件

售樓說明書.pdf 買家須知.pdf 位置圖.pdf 物業面積.pdf 橫截面圖.pdf 立面圖.pdf 物業平面圖.pdf 物業布局圖.pdf 停車場樓面平面圖.pdf 平面圖-洋房1-20洋房 1 -洋房 1 .pdf 平面圖-洋房1-20洋房 2-洋房 2.pdf 平面圖-洋房1-20洋房 3-洋房 3.pdf

位置

跨境交通 · 到内地口岸

湾区通勤

本盘到各口岸的距离与预估车程（深圳通勤 / 大湾区置业的关键指标）

高铁西九龙站

直达深圳北 / 广州

4.7km

约 9 分钟车程

片区画像 · 这个区住的是什么人

客群匹配

東區人口结构与社区档次（政府统计处 2021 人口普查）

人口

53万

家庭月入中位

HK$32,000

全港第 8/18 区

年龄中位

47 岁

私宅屋苑

822 个

社区档次：中端 · 年轻家庭
大众家庭为主，生活配套齐全、烟火气浓、入手门槛较低。

数据源：政府统计处 2021 人口普查（区级）+ 本平台屋苑库。片区(HMA)级更细画像需更细数据源。

对比 · 香港 vs 大湾区

决策锚点

同样一笔预算，香港这个区 vs 深圳/大湾区能买到多大 —— 内地买家的参照系

预算

HK$

地区	呎价 ¥/㎡	同预算面积	租金回报	近5年	近10年

同一笔钱怎么选？（两边都说实话）
🇭🇰 香港·：租金回报约为深圳 2 倍、双币资产+资金自由进出、撤辣后税负与本地人相同 —— 适合收租 + 子女教育 + 资产配置。近 5 年同样经历回调，但幅度小于内地一线。
🌉 深圳/大湾区：同价空间大 %，适合自住与就业半径 —— 但 2021 年见顶后已回调 25-40%，租金回报仅 1.5-2.2%，且过去十年基本坐了一轮「过山车」回到原点。

香港按实用面积、内地按建筑面积（香港实用≈建筑×0.75）。香港行 = 本盘周边真实成交实算（PL 指数）；大湾区行 = 2026Q1 指示性参照（综合公开挂牌/成交口径，非实时），近5年/近10年已包含 2021 年后的回调。