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現樓

Mount Nicholson I

Phase I of Mount Nicholson
東半山 | 跑馬地 南豐
74 / 100
PL 评分 · 良

这盘到底行不行？

权重公开 · 零人工调整
  • ·综合 74 分（良）—— 基本面扎实，个别维度需要留意。
  • ·最强项是校网：12 网 · S 级（首三志愿 70.4%）。
  • ·短板在流动性：近 24 个月周边同类成交 50 宗 —— 转手偏慢 —— 出价时把这一点算进去。
升值往绩 20%
80
校网 20%
95
流动性 15%
35
开发商往绩 20%
75
升值往绩：周边业主持货 5-10 年实际中位升幅 +78%（53 宗真实转售）
校网：12 网 · S 级（首三志愿 70.4%）
流动性：近 24 个月周边同类成交 50 宗 —— 转手偏慢
开发商往绩：已交付屋苑 26 个 · 10 年中位升幅 +17%

权重公开：估值 25% · 升值 20% · 校网 20% · 流动性 15% · 开发商 20% —— 全部由真实成交/派位数据分档得出，无人工调整；缺数据的因子按剩余权重折算，不计 0 分。

项目资料

发展商
南豐
实用面积
7042–9950 呎
预计入伙
2016年12月
车位
27
销售状态
現樓
聶歌信山道8號

相册 · 13 张

項目標誌 (1)
Mount Nicholson I 項目標誌
物業外貌 (4)
Mount Nicholson I 物業外貌 Mount Nicholson I 物業外貌 Mount Nicholson I 物業外貌 Mount Nicholson I 物業外貌
公共交通 (5)
Mount Nicholson I 公共交通 Mount Nicholson I 公共交通 Mount Nicholson I 公共交通 Mount Nicholson I 公共交通 Mount Nicholson I 公共交通
附近環境 (3)
Mount Nicholson I 附近環境 Mount Nicholson I 附近環境 Mount Nicholson I 附近環境

官方文件

发展商官方售楼文件

售樓說明書.pdf 買家須知.pdf 位置圖.pdf 物業面積.pdf 橫截面圖.pdf 立面圖.pdf 物業平面圖.pdf 物業布局圖.pdf 停車場樓面平面圖.pdf 平面圖-洋房1-20洋房 1 -洋房 1 .pdf 平面圖-洋房1-20洋房 2-洋房 2.pdf 平面圖-洋房1-20洋房 3-洋房 3.pdf

位置

跨境交通 · 到内地口岸

湾区通勤

本盘到各口岸的距离与预估车程（深圳通勤 / 大湾区置业的关键指标）

高铁西九龙站
直达深圳北 / 广州
4.7km
约 9 分钟车程
最近口岸 ★
港珠澳大桥
往珠海 · 澳门
25.6km
约 48 分钟车程
罗湖口岸
东铁直达
30.2km
约 56 分钟车程
福田/落马洲
东铁 · 步行过关
30.3km
约 57 分钟车程
深圳湾口岸
私家车 · 跨境巴士
34.4km
约 64 分钟车程

距离为直线距离；车程按约 45km/h 道路估算，未计过关排队与班次，实际以路况为准。

片区画像 · 東半山 住的是什么人

片区级 · 比区细一档

按本片区 71 个屋苑所在统计区加权（2021 人口普查 · 3 个小统计区）

高收入社区 自住为主 · 邻里稳定 高学历人群 高呎价档
家庭月入中位
HK$105,630
高于全港中位 281%
年龄中位 · 儿童占比
45.9 岁
0-14 岁 10.4% · 65+ 19.2%
自住比例
61.8%
邻里稳定
私宅规模
2,826 户
71 个屋苑 · 现呎价 $48,236

数据源：政府统计处 2021 人口普查（小规划统计区级，屋苑按户数加权归集到片区）+ 本平台 235 万宗成交。客群标签由收入/年龄/自住率/呎价的分位数机械判定。

对比 · 香港 vs 大湾区

决策锚点

同样一笔预算，香港这个区 vs 深圳/大湾区能买到多大 —— 内地买家的参照系

HK$
地区呎价 ¥/㎡同预算面积租金回报近5年近10年
同一笔钱怎么选？（两边都说实话）
🇭🇰 香港·：租金回报约为深圳 2 倍、双币资产+资金自由进出、撤辣后税负与本地人相同 —— 适合收租 + 子女教育 + 资产配置。近 5 年同样经历回调，但幅度小于内地一线。
🌉 深圳/大湾区：同价空间大 %，适合自住与就业半径 —— 但 2021 年见顶后已回调 25-40%，租金回报仅 1.5-2.2%，且过去十年基本坐了一轮「过山车」回到原点。

香港按实用面积、内地按建筑面积（香港实用≈建筑×0.75）。香港行 = 本盘周边真实成交实算；大湾区行 = 房天下/安居客等公开挂牌口径，近5年已包含 2021 年后的回调。

户型 · 单位 · 共 17 个单位

选座 → 选单位 → 看官方平面图与面积明细

对比楼层单位房实用(呎)呎价价格状态
该座暂无在售有价单位
对比清单 还可选 个
对比项
户型图
房型
实用面积
开价
呎价
vs 周边成交中位
预估月供
5成 · 3.75% · 30年
状态

楼层平面图 · 布局图

整层平面图 · 发展商官方图纸

平面图 平面图

户型平面图 & 价单（PDF）

物業面積.pdf 橫截面圖.pdf 立面圖.pdf 物業平面圖.pdf 物業布局圖.pdf 停車場樓面平面圖.pdf 平面圖-洋房1-20洋房 1 -洋房 1 .pdf 平面圖-洋房1-20洋房 2-洋房 2.pdf 平面圖-洋房1-20洋房 3-洋房 3.pdf 平面圖-洋房1-20洋房 5-洋房 5.pdf 平面圖-洋房1-20洋房 6-洋房 6.pdf 平面圖-洋房1-20洋房 7-洋房 7.pdf 平面圖-洋房1-20洋房 8-洋房 8.pdf 平面圖-洋房1-20洋房 9-洋房 9.pdf 平面圖-洋房1-20洋房 10-洋房 10.pdf 平面圖-洋房1-20洋房 11-洋房 11.pdf 平面圖-洋房1-20洋房 12 -洋房 12 .pdf 平面圖-洋房1-20洋房 15-洋房 15.pdf 平面圖-洋房1-20洋房 16-洋房 16.pdf 平面圖-洋房1-20洋房 17-洋房 17.pdf 平面圖-洋房1-20洋房 18-洋房 18.pdf 平面圖-洋房1-20洋房 19 -洋房 19 .pdf 平面圖-洋房1-20洋房 20-洋房 20.pdf

深度市场分析

PropertyLab AI

依周边（2km 内）楼龄<5年 或 落成>2016 屋苑的真实官方成交

裁决 · 周边市值近年偏软、租金未见起色 —— 用价格谈判换安全边际，别追价。
周边市值近10年 +15% · 近5年 -22% · 租金近5年 +0%
议价 · 周边挂牌开价平均高于真实成交 21.3% —— 出价时先按这个幅度砍，不亏。
挂牌中位 HK$20,373/呎 vs 近12个月成交中位 HK$16,029/呎（1,386 个盘源）
近5年 / 近10年
复合升值

📍 蓝钉=本盘 · 点击周边屋苑图钉可单独查看走势

比较半径
屋苑范围

该范围内暂无成交数据充足的屋苑，试试放大半径或选「全部屋苑」。

该范围成交样本不足
屋苑分区入伙楼龄成交呎价呎价近10年租金呎价租金近5年成交量距离
该范围内暂无有成交记录的屋苑

蓝点=有历年走势可查 · 呎价升幅取近10年、租金升幅取近5年（租务成交历史较短）· 绿升红跌 · 数据源：全港 220 万宗官方成交

同区真实升值

真实成交

周边屋苑业主持货越久、升得越多 —— 用 191 宗二手成交的实际升幅（业主买入价 → 卖出价）

裁决 · 真实数据：这里持货 5-10 年的业主，一半人赚超过 78% —— 长持逻辑在本区被反复验证。
53 宗真实转售（业主买入价→卖出价）
+78% 周边屋苑 · 持货 5–10 年 中位升幅
持货 <2 年
+17%
6宗
2–5 年
+45%
33宗
5–10 年
+78%
53宗
10 年以上
+260%
99宗
📈 以你选的单位 （）按周边真实升幅推算未来价值：
按周边屋苑历史中位升幅机械推算，非收益保证，未扣税费/利息/空置。

数据源：全港带升幅% 的真实二手成交（每宗记录业主的买入价与卖出价）· 周边屋苑 · 1994→今。历史升幅不代表未来表现。

市场周期 · 现在该买吗

32年指数

你经历过内地楼市周期 —— 这是香港的。1994→今，看现在是山顶还是山脚。

裁决 · 当前较高位回调 18%、近 12 个月已企稳回升 —— 历史上处于类似位置后，3 年中位回报 +21%（26 个可比时点）。
CCL 本区月度指数 1994→今 · 近12个月 +14.1% · 历史类比≠未来保证
PropertyLab（重复成交 · 我们自建） 中原 CCL（行业基准）
各区距高位回落幅度（回落越多 = 调整越深，越可能被低估）

PropertyLab 指数：我们用 93 万对同一单位重复成交自建（Case-Shiller 法，已校准至 CCL 可比基准）· CCL：中原城市领先指数（行业基准，1997=100）。两者高度吻合互相验证。历史周期不代表未来。

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本盘估值报告：周边成交明细 + 同区升值 + 周期定位 + 议价建议（持牌顾问人工核过）

当前单位：

到手成本计算器 · 含印花税

✅ 2024年2月起大减！你的身份旧制印花税约 （含 BSD/NRSD）， 新制仅 —— 省 。非永居/内地买家印花税已=本地人。
✅ 首置永居享最低「从价 AVD 第2标准」税率（最高 4.25%）。
HK$
印花税 (从价 AVD 第2标准)
代理佣金 (1%)
律师费 (约)HK$15,000
首期 (3成)
上车总现金 (首期+税费)

按揭以3成首期估算 · AVD 采用第2标准税率 · 实际以政府最新税率及银行审批为准

全周期投资回报模拟器

ROI

✅ 已按 2024年2月新政 计算：非永久居民（内地买家）印花税=本地人（已取消 15% BSD），从价 AVD 最高仅 4.25%。
香港主要银行按揭报价 · 2026-07 参考
银行计划现时实际利率
汇丰 HSBC H + 1.30% 3.40%
中银香港 BOC H + 1.30% 3.40%
恒生 Hang Seng H + 1.30% 3.40%
渣打 SC H + 1.30% 3.40%
东亚 BEA H + 1.35% 3.45%

参考口径：H按按现行 1 个月 HIBOR 折算实际利率，设 P 按封顶位；现金回赠通常 1%-2.6%。内地收入客户以银行入息审查为准，成数一般 5-6 成。

总回报 =（持有末净值−卖出佣金 + 累计现金流 − 上车总现金）÷ 上车总现金。租金为毛额扣持有开支，升值按年复利。仅供参考，非收益保证；实际以银行审批、税率、空置及市况为准。

内地买家 · 跨境按揭要点

非永居

非永居 / 内地收入买家在香港置业的按揭关键（一般性说明，以银行最新政策为准）

💰 按揭成数

非永居 / 内地买家一般 5–6 成；2024 后按揭放宽，部分银行视入息可达 7 成。楼价越高成数通常越低。

📈 利率

主流 H 按（HIBOR+1.3%）设 P 按封顶（最优惠利率−2%），实际约 3.5–4%；另多有现金回赠。

📋 入息审查

供款与入息比率 DSR ≤ 50%（有其他按揭 ≤40%）+ 加压 2% 压力测试。内地收入需完税证明 / 银行流水，部分银行认可内地资产。

🏦 可办银行

中银香港、工银亚洲、建行亚洲、东亚、招商永隆等（多设内地分行对接）。建议提前做预批(pre-approval)，跨境收入证明是关键。

以上为一般性参考，实际成数 / 利率 / 审批门槛以各银行最新政策及个案审批为准。

周边新盘供应（3km 内）

红钉 = 本盘 · 蓝钉 = 周边新盘 · 点卡片或图钉互相定位 · 放大看 3D 楼体

竞品对比 · 为什么买这个不买那个

五个决策轴并排 · 本盘高亮
项目入场呎价入场价 入伙校网开发商10年往绩最近口岸距离
Mount Nicholson I 本盘 — — 2016年12月 12网 S +21% (48盘) 高铁西九龙站 9分钟 —
Mount Nicholson II — — 2016年12月 12网 S +21% (48盘) 高铁西九龙站 9分钟 0km
Mount Nicholson III — — 2026年12月 12网 S +21% (48盘) 高铁西九龙站 9分钟 0km
ONE JARDINE'S LOOKOUT $27,184 HK$3,996,000 — 12网 S — 高铁西九龙站 8分钟 0.6km
肇輝臺6號 $34,856 HK$97,770,000 — 12网 S +12% (15盘) 高铁西九龙站 7分钟 0.9km
堅尼地道33號 $22,550 HK$8,118,000 — 12网 S — 高铁西九龙站 6分钟 1.4km
woodis $29,344 HK$7,160,000 2027年2月 12网 S — 高铁西九龙站 6分钟 1.4km
One Wood Road $21,996 HK$10,118,000 — 12网 S — 高铁西九龙站 6分钟 1.5km
優悠台 — — — 12网 S — 高铁西九龙站 8分钟 1.9km
DEEP WATER SOUTH 第6B期-GRANDE BLANC — — 2027年11月 18网 B — 高铁西九龙站 12分钟 2.3km
滶晨II $27,114 HK$10,900,000 — 18网 B +15% (72盘) 高铁西九龙站 12分钟 2.3km
嘉居．天后 $34,537 HK$11,190,000 2026年11月 12网 S — 高铁西九龙站 6分钟 2.5km
歌賦山道 1, 3, 5號 — — — 11网 S — 高铁西九龙站 8分钟 2.7km

入场呎价 = 入场价 ÷ 最小户型实用面积 · 开发商往绩 = 该发展商已落成屋苑近10年实际升幅中位 · 口岸车程为估算

Mount Nicholson II
東半山 | 跑馬地 · 0km
价格待定
入伙 2016年12月
Mount Nicholson III
東半山 | 跑馬地 · 0km
价格待定
入伙 2026年12月
ONE JARDINE'S LOOKOUT
東半山 | 跑馬地 · 0.6km
HK$3,996,000 起
肇輝臺6號
東半山 | 跑馬地 · 0.9km
HK$97,770,000 起
堅尼地道33號
中半山 | 中環 · 1.4km
HK$8,118,000 起
woodis
灣仔 | 銅鑼灣 · 1.4km
HK$7,160,000 起
入伙 2027年2月
One Wood Road
灣仔 | 銅鑼灣 · 1.5km
HK$10,118,000 起
優悠台
東半山 | 跑馬地 · 1.9km
价格待定
DEEP WATER SOUTH 第6B期-GRANDE BLANC
香港仔 | 黃竹坑 | 鴨脷洲 · 2.3km
价格待定
入伙 2027年11月
滶晨II
香港仔 | 黃竹坑 | 鴨脷洲 · 2.3km
HK$10,900,000 起
嘉居．天后
北角 · 2.5km
HK$11,190,000 起
入伙 2026年11月
歌賦山道 1, 3, 5號
山頂 | 南區 · 2.7km
价格待定

南豐

同开发商其他项目

Mount Nicholson II
東半山 | 跑馬地
Mount Nicholson III
東半山 | 跑馬地

开发商记分卡

真实往绩 · 非宣传
往绩 10 年升幅中位
+17%
26 个有成交屋苑
vs 全港大市（+13%）
跑赢 4 点
同口径已落成屋苑中位
已交付屋苑
46 个
全部有据可查
交付历史
1977–2022
45 年持续交楼
担心烂尾？香港的制度和内地不同： 楼花销售受《一手住宅物业销售条例》规管 —— 买家付的楼花款项存入律师楼信托账户而非开发商口袋，发展商须先向地政总署申请「预售楼花同意书」并证明财力才能卖楼；过去二十年香港私宅项目极少出现内地式烂尾。真正要留意的是延期交楼（合同有「关键日期」，延期可依约退订）与建筑质量 —— 看上方往绩表里这家发展商已交付项目的真实市场表现，比听销售话术可靠。

南豐 · 往绩

同发展商已落成屋苑的真实保值表现（呎价升幅取近10年、租金升幅取近5年，绿升红跌）

屋苑分区入伙成交呎价呎价近10年租金呎价户数校网

成交/租金呎价为最近一年官方成交平均 · 升幅按年度平均对比 · 校网与本盘相同者标绿 · 数据源：成交登记。历史不代表未来。