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樓花

woodis

灣仔 | 銅鑼灣恒基兆業地產

HK$7,160,000 起

84 / 100

PL 评分 · 优

这盘到底行不行？

权重公开 · 零人工调整

·综合 84 分（优）—— 五个维度全面达标，属同价位段少见的均衡之选。
·最强项是估值合理性：入场呎价 HK$29,344 vs 周边成交中位 HK$29,992（折让 2%）。
·短板在流动性：近 24 个月周边同类成交 140 宗 —— 转手偏慢 —— 出价时把这一点算进去。

估值合理性 25%

升值往绩 20%

校网 20%

流动性 15%

估值合理性：入场呎价 HK$29,344 vs 周边成交中位 HK$29,992（折让 2%）

升值往绩：周边业主持货 5-10 年实际中位升幅 +80%（66 宗真实转售）

校网：12 网 · S 级（首三志愿 70.4%）

流动性：近 24 个月周边同类成交 140 宗 —— 转手偏慢

权重公开：估值 25% · 升值 20% · 校网 20% · 流动性 15% · 开发商 20% —— 全部由真实成交/派位数据分档得出，无人工调整；缺数据的因子按剩余权重折算，不计 0 分。

项目资料

发展商: 恒基兆業地產
入场价: HK$7,160,000 – HK$19,332,000
实用面积: 244–1016 呎
预计入伙: 2027年2月
车位: 13
销售状态: 樓花

活道13至21號及永祥街22至30號

相册 · 10 张

項目標誌 (1)

物業外貌 (1)

附近環境 (6)

公共交通 (2)

官方文件

发展商官方售楼文件

位置圖.pdf 買家須知 .pdf 物業面積 .pdf 物業平面圖.pdf 橫截面圖.pdf 立面圖 .pdf 售樓說明書.pdf 物業佈局圖 .jpg 平面圖-WOODIS3-3.jpg 平面圖-WOODIS5-29.pdf 平面圖-WOODIS30-30.jpg 平面圖-WOODIS31-31.pdf

位置

跨境交通 · 到内地口岸

湾区通勤

本盘到各口岸的距离与预估车程（深圳通勤 / 大湾区置业的关键指标）

高铁西九龙站

直达深圳北 / 广州

3.2km

约 6 分钟车程

片区画像 · 这个区住的是什么人

客群匹配

灣仔區人口结构与社区档次（政府统计处 2021 人口普查）

人口

17万

家庭月入中位

HK$42,000

全港第 2/18 区

年龄中位

46 岁

私宅屋苑

1,711 个

社区档次：高收入 · 专业/富裕阶层
以专业人士、富裕家庭为主，属传统高档 / 豪宅社区，邻里素质高、社区档次高。

数据源：政府统计处 2021 人口普查（区级）+ 本平台屋苑库。片区(HMA)级更细画像需更细数据源。

对比 · 香港 vs 大湾区

决策锚点

同样一笔预算，香港这个区 vs 深圳/大湾区能买到多大 —— 内地买家的参照系

预算

HK$

地区	呎价 ¥/㎡	同预算面积	租金回报	近5年	近10年

同一笔钱怎么选？（两边都说实话）
🇭🇰 香港·：租金回报约为深圳 2 倍、双币资产+资金自由进出、撤辣后税负与本地人相同 —— 适合收租 + 子女教育 + 资产配置。近 5 年同样经历回调，但幅度小于内地一线。
🌉 深圳/大湾区：同价空间大 %，适合自住与就业半径 —— 但 2021 年见顶后已回调 25-40%，租金回报仅 1.5-2.2%，且过去十年基本坐了一轮「过山车」回到原点。

香港按实用面积、内地按建筑面积（香港实用≈建筑×0.75）。香港行 = 本盘周边真实成交实算（PL 指数）；大湾区行 = 2026Q1 指示性参照（综合公开挂牌/成交口径，非实时），近5年/近10年已包含 2021 年后的回调。

销售进度

即將發售未定
首份價單日期 2025年10月8日
意向登記未定
首次出售日期 2025年10月18日
出售中未定

户型 · 单位 · 共 167 个单位

只看在售有价

选座 → 选单位 → 看官方平面图与面积明细

对比	楼层	单位	房	实用(呎)	呎价	价格	状态
该座暂无在售有价单位

对比清单还可选个

对比项
户型图
房型
实用面积
开价
呎价
vs 周边成交中位
预估月供 5成 · 3.75% · 30年
状态

楼层平面图 · 布局图

整层平面图 · 发展商官方图纸

户型平面图 & 价单（PDF）

物業面積 .pdf 物業平面圖.pdf 橫截面圖.pdf 立面圖 .pdf 物業佈局圖 .jpg 平面圖-WOODIS3-3.jpg 平面圖-WOODIS5-29.pdf 平面圖-WOODIS30-30.jpg 平面圖-WOODIS31-31.pdf 平面圖-WOODIS天台-天台.jpg 價單 1.PDF 價單 2.PDF 價單 3.PDF

深度市场分析

PropertyLab AI

依周边（2km 内）楼龄<5年或落成>2016 屋苑的真实官方成交

裁决 · 周边市值近年偏软、租金未见起色 —— 用价格谈判换安全边际，别追价。

周边市值近10年 -13% · 近5年 -29% · 租金近5年 —

议价 · 周边挂牌开价平均高于真实成交 26.9% —— 出价时先按这个幅度砍，不亏。

挂牌中位 HK$19,584/呎 vs 近12个月成交中位 HK$14,317/呎（1,796 个盘源）

近5年 / 近10年

复合升值

📍 蓝钉=本盘 · 点击周边屋苑图钉可单独查看走势

比较半径

屋苑范围

该范围内暂无成交数据充足的屋苑，试试放大半径或选「全部屋苑」。

该范围成交样本不足

屋苑	分区	入伙	楼龄	成交呎价	呎价近10年	租金呎价	租金近5年	成交量	距离
●				'		'
该范围内暂无有成交记录的屋苑

蓝点=有历年走势可查 · 呎价升幅取近10年、租金升幅取近5年（租务成交历史较短）· 绿升红跌 · 数据源：全港 220 万宗官方成交

同区真实升值

真实成交

周边屋苑业主持货越久、升得越多 —— 用 180 宗二手成交的实际升幅（业主买入价 → 卖出价）

裁决 · 真实数据：这里持货 5-10 年的业主，一半人赚超过 80% —— 长持逻辑在本区被反复验证。

66 宗真实转售（业主买入价→卖出价）

+80% 周边屋苑 · 持货 5–10 年中位升幅

持货 <2 年

样本少

2宗

2–5 年

+36%

42宗

5–10 年

+80%

66宗

10 年以上

+228%

70宗

📈 以你选的单位（）按周边真实升幅推算未来价值：

按周边屋苑历史中位升幅机械推算，非收益保证，未扣税费/利息/空置。

数据源：全港带升幅% 的真实二手成交（每宗记录业主的买入价与卖出价）· 周边屋苑 · 1994→今。历史升幅不代表未来表现。

市场周期 · 现在该买吗

32年指数

你经历过内地楼市周期 —— 这是香港的。1994→今，看现在是山顶还是山脚。

PropertyLab（重复成交 · 我们自建）中原 CCL（行业基准）

各区距高位回落幅度（回落越多 = 调整越深，越可能被低估）

PropertyLab 指数：我们用 93 万对同一单位重复成交自建（Case-Shiller 法，已校准至 CCL 可比基准）· CCL：中原城市领先指数（行业基准，1997=100）。两者高度吻合互相验证。历史周期不代表未来。

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当前单位：

到手成本计算器 · 含印花税

买家身份

✅ 2024年2月起大减！你的身份旧制印花税约（含 BSD/NRSD）， 新制仅 —— 省 HK$（≈¥万）。非永居/内地买家印花税已=本地人。

✅ 首置永居享最低「从价 AVD 第2标准」税率（最高 4.25%）。

楼价 (HK$) · 默认取选中单位开价，可手动修改

HK$

印花税 (从价 AVD 第2标准)

代理佣金 (1%)

律师费 (约)HK$15,000

首期 (3成)

上车总现金 (首期+税费)

按揭以3成首期估算 · AVD 采用第2标准税率 · 实际以政府最新税率及银行审批为准

全周期投资回报模拟器

ROI

✅ 已按 2024年2月新政 计算：非永久居民（内地买家）印花税=本地人（已取消 15% BSD），从价 AVD 最高仅 4.25%。

按揭成数

按揭利率 %

年期

年升值假设 %

持有年期

持有开支 %

香港主要银行按揭报价 · 2026-07 参考

银行	计划	现时实际利率	封顶	现金回赠
汇丰 HSBC	H + 1.30%	3.40%	P − 1.75%（≈3.50%）	≈1.0%
中银香港 BOC	H + 1.30%	3.40%	P − 1.75%（≈3.50%）	≈1.1%
恒生 Hang Seng	H + 1.30%	3.40%	P − 1.75%（≈3.50%）	≈1.0%
渣打 SC	H + 1.30%	3.40%	P − 1.75%（≈3.50%）	≈1.2%
东亚 BEA	H + 1.35%	3.45%	P − 1.70%（≈3.55%）	≈1.0%