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樓花

花語海第1期

Victoria Blossom Phase 1

啟德新區長實

86 / 100

PL 评分 · 优

这盘到底行不行？

权重公开 · 零人工调整

·综合 86 分（优）—— 五个维度全面达标，属同价位段少见的均衡之选。
·最强项是流动性：近 24 个月周边同类成交 3,435 宗 —— 转手容易。
·最弱一项（开发商往绩）也有 75 分：已交付屋苑 47 个 · 10 年中位升幅 +17%。

升值往绩 20%

校网 20%

流动性 15%

开发商往绩 20%

升值往绩：周边业主持货 5-10 年实际中位升幅 +77%（613 宗真实转售）

校网：34 网 · S 级（首三志愿 53.1%）

流动性：近 24 个月周边同类成交 3,435 宗 —— 转手容易

开发商往绩：已交付屋苑 47 个 · 10 年中位升幅 +17%

权重公开：估值 25% · 升值 20% · 校网 20% · 流动性 15% · 开发商 20% —— 全部由真实成交/派位数据分档得出，无人工调整；缺数据的因子按剩余权重折算，不计 0 分。

项目资料

发展商: 長實
销售状态: 樓花

承豐道16號

相册 · 28 张

項目標誌 (2)

物業外貌 (10)

公共交通 (5)

附近環境 (11)

位置

跨境交通 · 到内地口岸

湾区通勤

本盘到各口岸的距离与预估车程（深圳通勤 / 大湾区置业的关键指标）

高铁西九龙站

直达深圳北 / 广州

4.1km

约 8 分钟车程

片区画像 · 啟德新區住的是什么人

片区级 · 比区细一档

按本片区 50 个屋苑所在统计区加权（2021 人口普查 · 1 个小统计区）

务实上车盘租客多 · 收租盘活跃高呎价档

家庭月入中位

HK$19,540

低于全港中位 29%

年龄中位 · 儿童占比

42.9 岁

0-14 岁 14.6% · 65+ 14.2%

自住比例

15.2%

租赁活跃

私宅规模

36,153 户

50 个屋苑 · 现呎价 $25,232

⚠️ 新发展区提示：2021 普查时本片区大量新盘尚未入伙，画像更多反映周边旧区原居民 —— 实际入住的新买家（往往更年轻、收入更高）要等下次普查才会体现。

数据源：政府统计处 2021 人口普查（小规划统计区级，屋苑按户数加权归集到片区）+ 本平台 235 万宗成交。客群标签由收入/年龄/自住率/呎价的分位数机械判定。

对比 · 香港 vs 大湾区

决策锚点

同样一笔预算，香港这个区 vs 深圳/大湾区能买到多大 —— 内地买家的参照系

预算

HK$

地区	呎价 ¥/㎡	同预算面积	租金回报	近5年	近10年

同一笔钱怎么选？（两边都说实话）
🇭🇰 香港·：租金回报约为深圳 2 倍、双币资产+资金自由进出、撤辣后税负与本地人相同 —— 适合收租 + 子女教育 + 资产配置。近 5 年同样经历回调，但幅度小于内地一线。
🌉 深圳/大湾区：同价空间大 %，适合自住与就业半径 —— 但 2021 年见顶后已回调 25-40%，租金回报仅 1.5-2.2%，且过去十年基本坐了一轮「过山车」回到原点。

香港按实用面积、内地按建筑面积（香港实用≈建筑×0.75）。香港行 = 本盘周边真实成交实算；大湾区行 = 房天下/安居客等公开挂牌口径，近5年已包含 2021 年后的回调。

销售进度

即將發售未定

平面图数据整理中

深度市场分析

PropertyLab AI

依周边（2km 内）楼龄<5年或落成>2016 屋苑的真实官方成交

裁决 · 周边市值仍在回调、租金已在上行 —— 租金回报正在变厚，是「收租买家」的窗口期。

周边市值近10年 +78% · 近5年 -7% · 租金近5年 +24%

议价 · 周边开价几乎贴着成交价（差 -0.2%）—— 卖方市场，看中就快。

挂牌中位 HK$20,314/呎 vs 近12个月成交中位 HK$20,355/呎（1,383 个盘源）

近5年 / 近10年

复合升值

📍 蓝钉=本盘 · 点击周边屋苑图钉可单独查看走势

比较半径

屋苑范围

该范围内暂无成交数据充足的屋苑，试试放大半径或选「全部屋苑」。

该范围成交样本不足

屋苑	分区	入伙	楼龄	成交呎价	呎价近10年	租金呎价	租金近5年	成交量	距离
●				'		'
该范围内暂无有成交记录的屋苑

蓝点=有历年走势可查 · 呎价升幅取近10年、租金升幅取近5年（租务成交历史较短）· 绿升红跌 · 数据源：全港 220 万宗官方成交

同区真实升值

真实成交

周边屋苑业主持货越久、升得越多 —— 用 1,430 宗二手成交的实际升幅（业主买入价 → 卖出价）

裁决 · 真实数据：这里持货 5-10 年的业主，一半人赚超过 77% —— 长持逻辑在本区被反复验证。

613 宗真实转售（业主买入价→卖出价）

+77% 周边屋苑 · 持货 5–10 年中位升幅

持货 <2 年

+9%

39宗

2–5 年

+33%

361宗

5–10 年

+77%

613宗

10 年以上

+164%

417宗

📈 以你选的单位（）按周边真实升幅推算未来价值：

按周边屋苑历史中位升幅机械推算，非收益保证，未扣税费/利息/空置。

数据源：全港带升幅% 的真实二手成交（每宗记录业主的买入价与卖出价）· 周边屋苑 · 1994→今。历史升幅不代表未来表现。

市场周期 · 现在该买吗

32年指数

你经历过内地楼市周期 —— 这是香港的。1994→今，看现在是山顶还是山脚。

裁决 · 当前较高位回调 18%、近 12 个月已企稳回升 —— 历史上处于类似位置后，3 年中位回报 +21%（26 个可比时点）。

CCL 本区月度指数 1994→今 · 近12个月 +14.1% · 历史类比≠未来保证

PropertyLab（重复成交 · 我们自建）中原 CCL（行业基准）

各区距高位回落幅度（回落越多 = 调整越深，越可能被低估）

PropertyLab 指数：我们用 93 万对同一单位重复成交自建（Case-Shiller 法，已校准至 CCL 可比基准）· CCL：中原城市领先指数（行业基准，1997=100）。两者高度吻合互相验证。历史周期不代表未来。

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本盘估值报告：周边成交明细 + 同区升值 + 周期定位 + 议价建议（持牌顾问人工核过）

当前单位：

到手成本计算器 · 含印花税

买家身份

✅ 2024年2月起大减！你的身份旧制印花税约（含 BSD/NRSD）， 新制仅 —— 省。非永居/内地买家印花税已=本地人。

✅ 首置永居享最低「从价 AVD 第2标准」税率（最高 4.25%）。

楼价 (HK$) · 默认取选中单位开价，可手动修改

HK$

印花税 (从价 AVD 第2标准)

代理佣金 (1%)

律师费 (约)HK$15,000

首期 (3成)

上车总现金 (首期+税费)

按揭以3成首期估算 · AVD 采用第2标准税率 · 实际以政府最新税率及银行审批为准

全周期投资回报模拟器

ROI

✅ 已按 2024年2月新政 计算：非永久居民（内地买家）印花税=本地人（已取消 15% BSD），从价 AVD 最高仅 4.25%。

按揭成数

按揭利率 %

年期

年升值假设 %

持有年期

持有开支 %

香港主要银行按揭报价 · 2026-07 参考

银行	计划	现时实际利率	封顶	现金回赠
汇丰 HSBC	H + 1.30%	3.40%	P − 1.75%（≈3.50%）	≈1.0%
中银香港 BOC	H + 1.30%	3.40%	P − 1.75%（≈3.50%）	≈1.1%
恒生 Hang Seng	H + 1.30%	3.40%	P − 1.75%（≈3.50%）	≈1.0%
渣打 SC	H + 1.30%	3.40%	P − 1.75%（≈3.50%）	≈1.2%
东亚 BEA	H + 1.35%	3.45%	P − 1.70%（≈3.55%）	≈1.0%

参考口径：H按按现行 1 个月 HIBOR 折算实际利率，设 P 按封顶位；现金回赠通常 1%-2.6%。内地收入客户以银行入息审查为准，成数一般 5-6 成。

总回报 =（持有末净值−卖出佣金 + 累计现金流 − 上车总现金）÷ 上车总现金。租金为毛额扣持有开支，升值按年复利。仅供参考，非收益保证；实际以银行审批、税率、空置及市况为准。

内地买家 · 跨境按揭要点

非永居

非永居 / 内地收入买家在香港置业的按揭关键（一般性说明，以银行最新政策为准）

💰 按揭成数

非永居 / 内地买家一般 5–6 成；2024 后按揭放宽，部分银行视入息可达 7 成。楼价越高成数通常越低。

📈 利率

主流 H 按（HIBOR+1.3%）设 P 按封顶（最优惠利率−2%），实际约 3.5–4%；另多有现金回赠。

📋 入息审查

供款与入息比率 DSR ≤ 50%（有其他按揭 ≤40%）+ 加压 2% 压力测试。内地收入需完税证明 / 银行流水，部分银行认可内地资产。

🏦 可办银行

中银香港、工银亚洲、建行亚洲、东亚、招商永隆等（多设内地分行对接）。建议提前做预批(pre-approval)，跨境收入证明是关键。

以上为一般性参考，实际成数 / 利率 / 审批门槛以各银行最新政策及个案审批为准。

学校	课程	学费/年	债券	距离
★

周边新盘供应（3km 内）

红钉 = 本盘 · 蓝钉 = 周边新盘 · 点卡片或图钉互相定位 · 放大看 3D 楼体

竞品对比 · 为什么买这个不买那个

五个决策轴并排 · 本盘高亮

项目	入场呎价	入场价	入伙	校网	开发商10年往绩	最近口岸	距离
花語海第1期本盘	—	—	—	34网 S	+18% (114盘)	高铁西九龙站 8分钟	—
啟德海灣 2	$28,938	HK$7,466,000	2026年6月	34网 S	+12% (15盘)	高铁西九龙站 8分钟	0km
花語海第2期	—	—	—	34网 S	+18% (114盘)	高铁西九龙站 8分钟	0km
花語海第3期	—	—	—	34网 S	+18% (114盘)	高铁西九龙站 8分钟	0km
DOUBLE COAST 第1期	$18,117	HK$4,801,000	—	34网 S	—	高铁西九龙站 8分钟	0.3km
DOUBLE COAST 第2期	—	—	—	34网 S	—	高铁西九龙站 8分钟	0.3km
DOUBLE COAST 第3期	$19,124	HK$4,762,000	—	34网 S	—	高铁西九龙站 8分钟	0.3km
MIAMI QUAY II	$26,777	HK$6,721,000	—	34网 S	+20% (23盘)	高铁西九龙站 8分钟	0.4km
天璽•海第2B期	—	—	—	34网 S	+13% (209盘)	高铁西九龙站 8分钟	0.5km
柏蔚森 II	$19,893	HK$5,212,000	—	34网 S	—	高铁西九龙站 8分钟	0.7km
柏蔚森 I	$20,141	HK$4,713,000	2025年8月	34网 S	—	高铁西九龙站 8分钟	0.7km
柏蔚森 III	$22,951	HK$5,118,000	2025年8月	34网 S	—	高铁西九龙站 8分钟	0.7km
壹沐第1期	$22,043	HK$5,070,000	2027年5月	34网 S	—	高铁西九龙站 5分钟	1.5km

入场呎价 = 入场价 ÷ 最小户型实用面积 · 开发商往绩 = 该发展商已落成屋苑近10年实际升幅中位 · 口岸车程为估算

長實

同开发商其他项目

开发商记分卡

真实往绩 · 非宣传

往绩 10 年升幅中位

+17%

47 个有成交屋苑

vs 全港大市（+13%）

跑赢 4 点

同口径已落成屋苑中位

已交付屋苑

90 个

全部有据可查

交付历史

1963–2025

62 年持续交楼

担心烂尾？香港的制度和内地不同： 楼花销售受《一手住宅物业销售条例》规管 —— 买家付的楼花款项存入律师楼信托账户而非开发商口袋，发展商须先向地政总署申请「预售楼花同意书」并证明财力才能卖楼；过去二十年香港私宅项目极少出现内地式烂尾。真正要留意的是延期交楼（合同有「关键日期」，延期可依约退订）与建筑质量 —— 看上方往绩表里这家发展商已交付项目的真实市场表现，比听销售话术可靠。

長實 · 往绩

同发展商已落成屋苑的真实保值表现（呎价升幅取近10年、租金升幅取近5年，绿升红跌）

屋苑	分区	入伙	成交呎价	呎价近10年	租金呎价	户数	校网
			'

成交/租金呎价为最近一年官方成交平均 · 升幅按年度平均对比 · 校网与本盘相同者标绿 · 数据源：成交登记。历史不代表未来。

花語海第1期

这盘到底行不行？

项目资料

相册 · 28 张

位置

跨境交通 · 到内地口岸

片区画像 · 啟德新區住的是什么人

对比 · 香港 vs 大湾区

销售进度

深度市场分析

周边屋苑明细

同区真实升值

市场周期 · 现在该买吗

到手成本计算器 · 含印花税

全周期投资回报模拟器

内地买家 · 跨境按揭要点

孩子在这里上学，会经历什么？

周边学校

重点 4 所

同一个孩子读 12 年书，三种花法

8km 内全部直资 / 私立 / 国际学校

周边新盘供应（3km 内）

竞品对比 · 为什么买这个不买那个

長實

开发商记分卡

長實 · 往绩

花語海 第1期

这盘到底行不行？

项目资料

相册 · 28 张

位置

跨境交通 · 到内地口岸

片区画像 · 啟德新區 住的是什么人

对比 · 香港 vs 大湾区

销售进度

深度市场分析

周边屋苑明细

同区真实升值

市场周期 · 现在该买吗

到手成本计算器 · 含印花税

全周期投资回报模拟器

内地买家 · 跨境按揭要点

孩子在这里上学，会经历什么？

周边学校

重点 4 所

同一个孩子读 12 年书，三种花法

8km 内全部直资 / 私立 / 国际学校

周边新盘供应（3km 内）

竞品对比 · 为什么买这个不买那个

長實

开发商记分卡

長實 · 往绩

花語海第1期

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