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樓花

啟德海灣 2

KT Marina 2
啟德新區 嘉華
HK$7,466,000 起

项目资料

发展商
嘉華
入场价
HK$7,466,000 – HK$39,064,000
实用面积
258–771 呎
预计入伙
2026年6月
销售状态
樓花
承豐道15號

相册 · 28 张

項目標誌 (1)
啟德海灣 2 項目標誌
物業外貌 (5)
啟德海灣 2 物業外貌 啟德海灣 2 物業外貌 啟德海灣 2 物業外貌 啟德海灣 2 物業外貌 啟德海灣 2 物業外貌
公共交通 (8)
啟德海灣 2 公共交通 啟德海灣 2 公共交通 啟德海灣 2 公共交通 啟德海灣 2 公共交通 啟德海灣 2 公共交通 啟德海灣 2 公共交通 啟德海灣 2 公共交通 啟德海灣 2 公共交通
附近環境 (14)
啟德海灣 2 附近環境 啟德海灣 2 附近環境 啟德海灣 2 附近環境 啟德海灣 2 附近環境 啟德海灣 2 附近環境 啟德海灣 2 附近環境 啟德海灣 2 附近環境 啟德海灣 2 附近環境 啟德海灣 2 附近環境 啟德海灣 2 附近環境 啟德海灣 2 附近環境 啟德海灣 2 附近環境 啟德海灣 2 附近環境 啟德海灣 2 附近環境

官方文件

发展商官方售楼文件

售樓說明書.pdf 買家須知.pdf 物業面積.pdf 位置圖.pdf 立面圖.pdf 橫截面圖.pdf 樓面平面圖.pdf 物業佈局圖.pdf 停車位的樓面平面圖.pdf 平面圖-第1A座1-1.pdf 平面圖-第1A座2-33.pdf 平面圖-第1A座35-35.pdf

位置

跨境交通 · 到内地口岸

湾区通勤

本盘到各口岸的距离与预估车程（深圳通勤 / 大湾区置业的关键指标）

高铁西九龙站
直达深圳北 / 广州
4.1km
约 8 分钟车程
最近口岸 ★
罗湖口岸
东铁直达
25.5km
约 48 分钟车程
福田/落马洲
东铁 · 步行过关
26.4km
约 49 分钟车程
港珠澳大桥
往珠海 · 澳门
27.5km
约 51 分钟车程
深圳湾口岸
私家车 · 跨境巴士
32.7km
约 61 分钟车程

距离为直线距离；车程按约 45km/h 道路估算，未计过关排队与班次，实际以路况为准。

对比 · 香港 vs 大湾区

决策锚点

同样一笔预算，香港这个区 vs 深圳/大湾区能买到多大 —— 内地买家的参照系

HK$
地区呎价 ¥/㎡同预算面积租金回报近10年升幅
同一笔钱怎么选？
🇭🇰 香港·：租金回报更高、双币资产、低印花税、名校校网 —— 适合收租 + 子女教育 + 资产配置。
🌉 深圳/大湾区：同价空间更大（可多 %）、历史升值更猛（但近年已回调）—— 适合自住大空间 + 大湾区就业。

香港按实用面积、内地按建筑面积（香港实用≈建筑×0.75）。香港数据为本盘实测；大湾区呎价/回报/升幅为参照区间，非实时。

销售进度

  1. 即將發售 未定
  2. 首份價單日期 2026年4月9日
  3. 意向登記 未定
  4. 首次出售日期 2026年4月18日
  5. 出售中 未定
  6. 預計關鍵日期 2026年6月30日

户型 · 单位 · 共 1121 个单位

选座 → 选单位 → 看官方平面图与面积明细

楼层单位房实用(呎)呎价价格状态
该座暂无在售有价单位

楼层平面图 · 布局图

整层平面图 · 发展商官方图纸

平面图 平面图

户型平面图 & 价单（PDF）

物業面積.pdf 立面圖.pdf 橫截面圖.pdf 樓面平面圖.pdf 物業佈局圖.pdf 停車位的樓面平面圖.pdf 平面圖-第1A座1-1.pdf 平面圖-第1A座2-33.pdf 平面圖-第1A座35-35.pdf 平面圖-第1B座1-1.pdf 平面圖-第1B座2-2.pdf 平面圖-第1B座3-3.pdf 平面圖-第1B座5-5.pdf 平面圖-第1B座6-6.pdf 平面圖-第1B座7-7.pdf 平面圖-第1B座8-33.pdf 平面圖-第1B座35-35.pdf 平面圖-第1C座3-3.pdf 平面圖-第1C座5-5.pdf 平面圖-第1C座6-6.pdf 平面圖-第1C座7-35.pdf 價單 1B.pdf 價單 2A.pdf

深度市场分析

PropertyLab AI

依周边（2km 内）楼龄<5年 或 落成>2016 屋苑的真实官方成交

近5年 / 近10年
复合升值

📍 蓝钉=本盘 · 点击周边屋苑图钉可单独查看走势

比较半径
屋苑范围

该范围内暂无成交数据充足的屋苑，试试放大半径或选「全部屋苑」。

该范围成交样本不足

周边屋苑

点击有走势的屋苑查看曲线
屋苑分区入伙楼龄成交呎价呎价近10年租金呎价租金近5年成交量距离
该范围内暂无有成交记录的屋苑

蓝点=有历年走势可查 · 呎价升幅取近10年、租金升幅取近5年（租务成交历史较短）· 绿升红跌 · 数据源：全港 220 万宗官方成交

同区真实升值

真实成交

周边屋苑业主持货越久、升得越多 —— 用 1,430 宗二手成交的实际升幅（业主买入价 → 卖出价）

+77% 周边屋苑 · 持货 5–10 年 中位升幅
持货 <2 年
+9%
39宗
2–5 年
+33%
361宗
5–10 年
+77%
613宗
10 年以上
+164%
417宗
📈 以你选的单位 （）按周边真实升幅推算未来价值：
按周边屋苑历史中位升幅机械推算，非收益保证，未扣税费/利息/空置。

数据源：全港带升幅% 的真实二手成交（每宗记录业主的买入价与卖出价）· 周边屋苑 · 1994→今。历史升幅不代表未来表现。

市场周期 · 现在该买吗

32年指数

你经历过内地楼市周期 —— 这是香港的。1994→今，看现在是山顶还是山脚。

PropertyLab（重复成交 · 我们自建） 中原 CCL（行业基准）
各区距高位回落幅度（回落越多 = 调整越深，越可能被低估）

PropertyLab 指数：我们用 93 万对同一单位重复成交自建（Case-Shiller 法，已校准至 CCL 可比基准）· CCL：中原城市领先指数（行业基准，1997=100）。两者高度吻合互相验证。历史周期不代表未来。

登录解锁完整市值 · 租金 · 回报分析

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当前单位：

到手成本计算器 · 含印花税

✅ 2024年2月起大减！你的身份旧制印花税约 （含 BSD/NRSD）， 新制仅 —— 省 HK$（≈¥万）。非永居/内地买家印花税已=本地人。
✅ 首置永居享最低「从价 AVD 第2标准」税率（最高 4.25%）。
HK$
印花税 (从价 AVD 第2标准)
代理佣金 (1%)
律师费 (约)HK$15,000
首期 (3成)
上车总现金 (首期+税费)

按揭以3成首期估算 · AVD 采用第2标准税率 · 实际以政府最新税率及银行审批为准

全周期投资回报模拟器

ROI

✅ 已按 2024年2月新政 计算：非永久居民（内地买家）印花税=本地人（已取消 15% BSD），从价 AVD 最高仅 4.25%。

总回报 =（持有末净值−卖出佣金 + 累计现金流 − 上车总现金）÷ 上车总现金。租金为毛额扣持有开支，升值按年复利。仅供参考，非收益保证；实际以银行审批、税率、空置及市况为准。

内地买家 · 跨境按揭要点

非永居

非永居 / 内地收入买家在香港置业的按揭关键（一般性说明，以银行最新政策为准）

💰 按揭成数

非永居 / 内地买家一般 5–6 成；2024 后按揭放宽，部分银行视入息可达 7 成。楼价越高成数通常越低。

📈 利率

主流 H 按（HIBOR+1.3%）设 P 按封顶（最优惠利率−2%），实际约 3.5–4%；另多有现金回赠。

📋 入息审查

供款与入息比率 DSR ≤ 50%（有其他按揭 ≤40%）+ 加压 2% 压力测试。内地收入需完税证明 / 银行流水，部分银行认可内地资产。

🏦 可办银行

中银香港、工银亚洲、建行亚洲、东亚、招商永隆等（多设内地分行对接）。建议提前做预批(pre-approval)，跨境收入证明是关键。

以上为一般性参考，实际成数 / 利率 / 审批门槛以各银行最新政策及个案审批为准。

周边新盘供应（3km 内）

花語海 第1期
啟德新區 · 0km
花語海 第2期
啟德新區 · 0km
花語海 第3期
啟德新區 · 0km
DOUBLE COAST 第1期
啟德新區 · 0.3km
HK$4,801,000 起
DOUBLE COAST 第2期
啟德新區 · 0.3km
DOUBLE COAST 第3期
啟德新區 · 0.3km
HK$4,762,000 起
MIAMI QUAY II
啟德新區 · 0.4km
HK$6,721,000 起
天璽•海 第2B期
啟德新區 · 0.5km
柏蔚森 II
啟德新區 · 0.7km
HK$5,212,000 起
柏蔚森 I
啟德新區 · 0.7km
HK$4,713,000 起
柏蔚森 III
啟德新區 · 0.7km
HK$5,118,000 起
壹沐 第1期
土瓜灣 · 1.5km
HK$5,070,000 起

嘉華

同开发商其他项目

肇輝臺6號
東半山 | 跑馬地
HK$97,770,000 起
西營盤醫院道7號項目(未命名)
堅尼地城 | 西營盤 | 上環

嘉華 · 往绩

同发展商已落成屋苑的真实保值表现（呎价升幅取近10年、租金升幅取近5年，绿升红跌）

屋苑分区入伙成交呎价呎价近10年租金呎价户数校网

成交/租金呎价为最近一年官方成交平均 · 升幅按年度平均对比 · 校网与本盘相同者标绿 · 数据源：成交登记。历史不代表未来。