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樓花

滶蘊

PAVILIA ROSA

九龍塘新世界

HK$11,042,000 起

项目资料

发展商: 新世界
入场价: HK$11,042,000 – HK$22,961,000
实用面积: 298–3058 呎
预计入伙: 2027年11月
车位: 62
销售状态: 樓花

玫瑰街23至34號

相册 · 29 张

項目標誌 (1)

示範單位 (9)

記者會 (6)

售樓處 (1)

物業外貌 (2)

附近環境 (6)

公共交通 (4)

官方文件

发展商官方售楼文件

售樓說明書.pdf 買家須知.pdf 位置圖.pdf 物業平面圖.pdf 物業面積.pdf 立面圖.pdf 橫截面圖.pdf 物業佈局圖.pdf 停車位樓面平面圖.pdf 平面圖-滶蘊地下-1.pdf 平面圖-滶蘊5-6.pdf 平面圖-滶蘊Rosa Villa-Rosa Villa.pdf

位置

跨境交通 · 到内地口岸

湾区通勤

本盘到各口岸的距离与预估车程（深圳通勤 / 大湾区置业的关键指标）

高铁西九龙站

直达深圳北 / 广州

3.3km

约 6 分钟车程

对比 · 香港 vs 大湾区

决策锚点

同样一笔预算，香港这个区 vs 深圳/大湾区能买到多大 —— 内地买家的参照系

预算

HK$

地区	呎价 ¥/㎡	同预算面积	租金回报	近10年升幅
·本盘

同一笔钱怎么选？
🇭🇰 香港·：租金回报更高、双币资产、低印花税、名校校网 —— 适合收租 + 子女教育 + 资产配置。
🌉 深圳/大湾区：同价空间更大（可多 %）、历史升值更猛（但近年已回调）—— 适合自住大空间 + 大湾区就业。

香港按实用面积、内地按建筑面积（香港实用≈建筑×0.75）。香港数据为本盘实测；大湾区呎价/回报/升幅为参照区间，非实时。

销售进度

即將發售未定
首份價單日期 2026年6月5日
意向登記未定
首次出售日期 2026年6月12日
出售中未定

户型 · 单位 · 共 109 个单位

只看在售有价

选座 → 选单位 → 看官方平面图与面积明细

楼层	单位	房	实用(呎)	呎价	价格	状态
该座暂无在售有价单位

单位户型图 · 9 款

各单位独立平面图（示范单位）· 干净官方版见下方售楼书 PDF

楼层平面图 · 布局图

整层平面图 · 发展商官方图纸

户型平面图 & 价单（PDF）

深度市场分析

PropertyLab AI

依周边（2km 内）楼龄<5年或落成>2016 屋苑的真实官方成交

近5年 / 近10年

复合升值

📍 蓝钉=本盘 · 点击周边屋苑图钉可单独查看走势

比较半径

屋苑范围

该范围内暂无成交数据充足的屋苑，试试放大半径或选「全部屋苑」。

该范围成交样本不足

周边屋苑

点击有走势的屋苑查看曲线

屋苑	分区	入伙	楼龄	成交呎价	呎价近10年	租金呎价	租金近5年	成交量	距离
●				'		'
该范围内暂无有成交记录的屋苑

蓝点=有历年走势可查 · 呎价升幅取近10年、租金升幅取近5年（租务成交历史较短）· 绿升红跌 · 数据源：全港 220 万宗官方成交

同区真实升值

真实成交

周边屋苑业主持货越久、升得越多 —— 用 977 宗二手成交的实际升幅（业主买入价 → 卖出价）

+68% 周边屋苑 · 持货 5–10 年中位升幅

持货 <2 年

+6%

17宗

2–5 年

+22%

194宗

5–10 年

+68%

317宗

10 年以上

+124%

449宗

📈 以你选的单位（）按周边真实升幅推算未来价值：

按周边屋苑历史中位升幅机械推算，非收益保证，未扣税费/利息/空置。

数据源：全港带升幅% 的真实二手成交（每宗记录业主的买入价与卖出价）· 周边屋苑 · 1994→今。历史升幅不代表未来表现。

市场周期 · 现在该买吗

32年指数

你经历过内地楼市周期 —— 这是香港的。1994→今，看现在是山顶还是山脚。

PropertyLab（重复成交 · 我们自建）中原 CCL（行业基准）

各区距高位回落幅度（回落越多 = 调整越深，越可能被低估）

PropertyLab 指数：我们用 93 万对同一单位重复成交自建（Case-Shiller 法，已校准至 CCL 可比基准）· CCL：中原城市领先指数（行业基准，1997=100）。两者高度吻合互相验证。历史周期不代表未来。

登录解锁完整市值 · 租金 · 回报分析

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当前单位：

到手成本计算器 · 含印花税

买家身份

✅ 2024年2月起大减！你的身份旧制印花税约（含 BSD/NRSD）， 新制仅 —— 省 HK$（≈¥万）。非永居/内地买家印花税已=本地人。

✅ 首置永居享最低「从价 AVD 第2标准」税率（最高 4.25%）。

楼价 (HK$) · 默认取选中单位开价，可手动修改

HK$

印花税 (从价 AVD 第2标准)

代理佣金 (1%)

律师费 (约)HK$15,000

首期 (3成)

上车总现金 (首期+税费)

按揭以3成首期估算 · AVD 采用第2标准税率 · 实际以政府最新税率及银行审批为准

全周期投资回报模拟器

ROI

✅ 已按 2024年2月新政 计算：非永久居民（内地买家）印花税=本地人（已取消 15% BSD），从价 AVD 最高仅 4.25%。

按揭成数

按揭利率 %

年期

年升值假设 %

持有年期

持有开支 %

总回报 =（持有末净值−卖出佣金 + 累计现金流 − 上车总现金）÷ 上车总现金。租金为毛额扣持有开支，升值按年复利。仅供参考，非收益保证；实际以银行审批、税率、空置及市况为准。

内地买家 · 跨境按揭要点

非永居

非永居 / 内地收入买家在香港置业的按揭关键（一般性说明，以银行最新政策为准）

💰 按揭成数

非永居 / 内地买家一般 5–6 成；2024 后按揭放宽，部分银行视入息可达 7 成。楼价越高成数通常越低。

📈 利率

主流 H 按（HIBOR+1.3%）设 P 按封顶（最优惠利率−2%），实际约 3.5–4%；另多有现金回赠。

📋 入息审查

供款与入息比率 DSR ≤ 50%（有其他按揭 ≤40%）+ 加压 2% 压力测试。内地收入需完税证明 / 银行流水，部分银行认可内地资产。

🏦 可办银行

中银香港、工银亚洲、建行亚洲、东亚、招商永隆等（多设内地分行对接）。建议提前做预批(pre-approval)，跨境收入证明是关键。

以上为一般性参考，实际成数 / 利率 / 审批门槛以各银行最新政策及个案审批为准。

周边新盘供应（3km 内）

大角咀 | 油麻地 | 旺角 · 1.1km

大角咀 | 油麻地 | 旺角 · 1.4km

博峯

九龍塘 · 1.6km

映居

大角咀 | 油麻地 | 旺角 · 1.6km

新世界

同开发商其他项目

新世界 · 往绩

同发展商已落成屋苑的真实保值表现（呎价升幅取近10年、租金升幅取近5年，绿升红跌）

屋苑	分区	入伙	成交呎价	呎价近10年	租金呎价	户数	校网
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成交/租金呎价为最近一年官方成交平均 · 升幅按年度平均对比 · 校网与本盘相同者标绿 · 数据源：成交登记。历史不代表未来。

滶蘊