大埔公路沙田嶺段 8513號
这盘到底行不行？
权重公开 · 零人工调整- ·综合 74 分（良）—— 基本面扎实，个别维度需要留意。
- ·最强项是升值往绩：周边业主持货 5-10 年实际中位升幅 +66%（266 宗真实转售）。
- ·最弱一项（流动性）也有 65 分：近 24 个月周边同类成交 630 宗 —— 转手容易。
权重公开：估值 25% · 升值 20% · 校网 20% · 流动性 15% · 开发商 20% —— 全部由真实成交/派位数据分档得出，无人工调整；缺数据的因子按剩余权重折算，不计 0 分。
项目资料
- 发展商
- --
- 实用面积
- 2972–2972 呎
- 销售状态
- 現樓
相册 · 6 张
官方文件
发展商官方售楼文件
位置
跨境交通 · 到内地口岸
湾区通勤本盘到各口岸的距离与预估车程（深圳通勤 / 大湾区置业的关键指标）
距离为直线距离；车程按约 45km/h 道路估算，未计过关排队与班次，实际以路况为准。
对比 · 香港 vs 大湾区
决策锚点同样一笔预算，香港这个区 vs 深圳/大湾区能买到多大 —— 内地买家的参照系
| 地区 | 呎价 ¥/㎡ | 同预算面积 | 租金回报 | 近5年 | 近10年 |
|---|---|---|---|---|---|
🇭🇰 香港·：租金回报约为深圳 2 倍、双币资产+资金自由进出、撤辣后税负与本地人相同 —— 适合收租 + 子女教育 + 资产配置。近 5 年同样经历回调，但幅度小于内地一线。
🌉 深圳/大湾区：同价空间大 %，适合自住与就业半径 —— 但 2021 年见顶后已回调 25-40%，租金回报仅 1.5-2.2%，且过去十年基本坐了一轮「过山车」回到原点。
香港按实用面积、内地按建筑面积（香港实用≈建筑×0.75）。香港行 = 本盘周边真实成交实算（PL 指数）；大湾区行 = 2026Q1 指示性参照（综合公开挂牌/成交口径，非实时），近5年/近10年已包含 2021 年后的回调。
销售进度
-
即將發售 未定
户型 · 单位 · 共 1 个单位
选座 → 选单位 → 看官方平面图与面积明细
| 对比 | 楼层 | 单位 | 房 | 实用(呎) | 呎价 | 价格 | 状态 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 该座暂无在售有价单位 | |||||||
本单位开价 ，高于同面积段 的周边成交（中位 ） —— 新盘对二手有溢价属正常，但这个档位偏高，谈价时用得上 —— 低于周边中位，价格不虚
| 对比项 | |
|---|---|
| 户型图 |
|
| 房型 | |
| 实用面积 | |
| 开价 | |
| 呎价 | |
| vs 周边成交中位 | |
| 预估月供 5成 · 3.75% · 30年 |
|
| 状态 |
楼层平面图 · 布局图
整层平面图 · 发展商官方图纸
深度市场分析
PropertyLab AI依周边（2km 内）楼龄<5年 或 落成>2016 屋苑的真实官方成交
📍 蓝钉=本盘 · 点击周边屋苑图钉可单独查看走势
该范围内暂无成交数据充足的屋苑，试试放大半径或选「全部屋苑」。
周边屋苑
点击有走势的屋苑查看曲线| 屋苑 | 分区 | 入伙 | 楼龄 | 成交呎价 | 呎价近10年 | 租金呎价 | 租金近5年 | 成交量 | 距离 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|
| ● | ' | ' | |||||||
| 该范围内暂无有成交记录的屋苑 | |||||||||
蓝点=有历年走势可查 · 呎价升幅取近10年、租金升幅取近5年（租务成交历史较短）· 绿升红跌 · 数据源：全港 220 万宗官方成交
同区真实升值
真实成交周边屋苑业主持货越久、升得越多 —— 用 824 宗二手成交的实际升幅（业主买入价 → 卖出价）
数据源：全港带升幅% 的真实二手成交（每宗记录业主的买入价与卖出价）· 周边屋苑 · 1994→今。历史升幅不代表未来表现。
市场周期 · 现在该买吗
32年指数你经历过内地楼市周期 —— 这是香港的。1994→今，看现在是山顶还是山脚。
模型：长期趋势(折半) + 从高位的均值回归 + 宏观(利率/失业率)。这是情景区间，非点位保证 —— 楼市预测本质不确定。
PropertyLab 指数：我们用 93 万对同一单位重复成交自建（Case-Shiller 法，已校准至 CCL 可比基准）· CCL：中原城市领先指数（行业基准，1997=100）。两者高度吻合互相验证。历史周期不代表未来。
登录解锁完整市值 · 租金 · 回报分析
登录查看到手成本计算器 · 含印花税
按揭以3成首期估算 · AVD 采用第2标准税率 · 实际以政府最新税率及银行审批为准
全周期投资回报模拟器
ROI| 年 | 物业估值 | 贷款余额 | 净值 | 净租金 | 年供 | 现金流 | 累计现金流 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
总回报 =（持有末净值−卖出佣金 + 累计现金流 − 上车总现金）÷ 上车总现金。租金为毛额扣持有开支，升值按年复利。仅供参考，非收益保证；实际以银行审批、税率、空置及市况为准。
内地买家 · 跨境按揭要点
非永居非永居 / 内地收入买家在香港置业的按揭关键（一般性说明，以银行最新政策为准）
非永居 / 内地买家一般 5–6 成；2024 后按揭放宽，部分银行视入息可达 7 成。楼价越高成数通常越低。
主流 H 按（HIBOR+1.3%）设 P 按封顶（最优惠利率−2%），实际约 3.5–4%；另多有现金回赠。
供款与入息比率 DSR ≤ 50%（有其他按揭 ≤40%）+ 加压 2% 压力测试。内地收入需完税证明 / 银行流水，部分银行认可内地资产。
中银香港、工银亚洲、建行亚洲、东亚、招商永隆等（多设内地分行对接）。建议提前做预批(pre-approval)，跨境收入证明是关键。
以上为一般性参考，实际成数 / 利率 / 审批门槛以各银行最新政策及个案审批为准。
本盘校网归属待核实 —— 其余分析请看「投资分析」与「项目概览」。
孩子在这里上学，会经历什么？
周边学校
「本网可派位」= 住本盘、孩子统一派位真正能进的官津小学 · 直资/国际/私立全港自行收生，不受校网限制
重点 4 所
同一个孩子读 12 年书，三种花法
把「买房钱 + 学费」加在一起算总账，才知道哪条路真的贵
| 学校 | 课程 | 学费/年 | 债券 | 距离 |
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周边新盘供应（3km 内）
红钉 = 本盘 · 蓝钉 = 周边新盘 · 点卡片或图钉互相定位 · 放大看 3D 楼体