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現樓

天御第一期

THE LEGACY PHASE 1

西半山恒基地產及新世界發展

77 / 100

PL 评分 · 良

这盘到底行不行？

权重公开 · 零人工调整

·综合 77 分（良）—— 基本面扎实，个别维度需要留意。
·最强项是校网：11 网 · S 级（首三志愿 65.8%）。
·短板在流动性：近 24 个月周边同类成交 371 宗 —— 转手一般 —— 出价时把这一点算进去。

升值往绩 20%

校网 20%

流动性 15%

升值往绩：周边业主持货 5-10 年实际中位升幅 +54%（123 宗真实转售）

校网：11 网 · S 级（首三志愿 65.8%）

流动性：近 24 个月周边同类成交 371 宗 —— 转手一般

权重公开：估值 25% · 升值 20% · 校网 20% · 流动性 15% · 开发商 20% —— 全部由真实成交/派位数据分档得出，无人工调整；缺数据的因子按剩余权重折算，不计 0 分。

项目资料

发展商: 恒基地產及新世界發展
实用面积: 834–11200 呎
车位: 132
销售状态: 現樓

西半山衛城道8號

相册 · 10 张

項目標誌 (1)

物業外貌 (1)

附近環境 (6)

公共交通 (2)

官方文件

发展商官方售楼文件

售樓說明書.pdf 立面圖.pdf 物業平面圖.pdf 物業面積.pdf 橫截面圖.pdf 位置圖.pdf 買家須知.pdf 物業布局圖.pdf 停車場樓面平面圖.pdf 平面圖-第2座6-6.pdf 平面圖-第2座7-28.pdf 平面圖-第2座30-35.pdf

位置

跨境交通 · 到内地口岸

湾区通勤

本盘到各口岸的距离与预估车程（深圳通勤 / 大湾区置业的关键指标）

高铁西九龙站

直达深圳北 / 广州

3km

约 6 分钟车程

片区画像 · 西半山住的是什么人

片区级 · 比区细一档

按本片区 390 个屋苑所在统计区加权（2021 人口普查 · 7 个小统计区）

高收入社区高学历人群高呎价档

家庭月入中位

¥64,864

高于全港中位 171%

年龄中位 · 儿童占比

44.4 岁

0-14 岁 11.3% · 65+ 18%

自住比例

59.1%

邻里稳定

私宅规模

29,446 户

390 个屋苑 · 现呎价 $21,213

数据源：政府统计处 2021 人口普查（小规划统计区级，屋苑按户数加权归集到片区）+ 本平台 235 万宗成交。客群标签由收入/年龄/自住率/呎价的分位数机械判定。

对比 · 香港 vs 大湾区

决策锚点

同样一笔预算，香港这个区 vs 深圳/大湾区能买到多大 —— 内地买家的参照系

预算

HK$

地区	呎价 ¥/㎡	同预算面积	租金回报	近5年	近10年

同一笔钱怎么选？（两边都说实话）
🇭🇰 香港·：租金回报约为深圳 2 倍、双币资产+资金自由进出、撤辣后税负与本地人相同 —— 适合收租 + 子女教育 + 资产配置。近 5 年同样经历回调，但幅度小于内地一线。
🌉 深圳/大湾区：同价空间大 %，适合自住与就业半径 —— 但 2021 年见顶后已回调 25-40%，租金回报仅 1.5-2.2%，且过去十年基本坐了一轮「过山车」回到原点。

香港按实用面积、内地按建筑面积（香港实用≈建筑×0.75）。香港行 = 本盘周边真实成交实算；大湾区行 = 房天下/安居客等公开挂牌口径，近5年已包含 2021 年后的回调。

销售进度

即將發售未定

户型 · 单位 · 共 106 个单位

只看在售有价

选座 → 选单位 → 看官方平面图与面积明细

对比	楼层	单位	房	实用(呎)	呎价	价格	状态
该座暂无在售有价单位

对比清单还可选个

对比项
户型图
房型
实用面积
开价
呎价
vs 周边成交中位
预估月供 5成 · 3.75% · 30年
状态

楼层平面图 · 布局图

整层平面图 · 发展商官方图纸

户型平面图 & 价单（PDF）

立面圖.pdf 物業平面圖.pdf 物業面積.pdf 橫截面圖.pdf 物業布局圖.pdf 停車場樓面平面圖.pdf 平面圖-第2座6-6.pdf 平面圖-第2座7-28.pdf 平面圖-第2座30-35.pdf 平面圖-第2座33-33.pdf 平面圖-第2座36-41.pdf 平面圖-第2座42-49.pdf 平面圖-第2座50-50.pdf 平面圖-第2座51-51.pdf 平面圖-第2座天台-天台.pdf 平面圖-第2座52-55樓複式單位連天台-52-55樓複式單位連天台.pdf

选择单位 · 座 → 单位 → 楼层

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发展商开价

估算市值

估算月租

周边实际中位

毛回报率

年租 ÷ 市值

深度市场分析

PropertyLab AI

依周边（2km 内）楼龄<5年或落成>2016 屋苑的真实官方成交

裁决 · 周边市值仍在回调、租金已在上行 —— 租金回报正在变厚，是「收租买家」的窗口期。

周边市值近10年 +1% · 近5年 -18% · 租金近5年 +9%

议价 · 周边挂牌开价平均高于真实成交 18.2% —— 出价时先按这个幅度砍，不亏。

挂牌中位 HK$21,820/呎 vs 近12个月成交中位 HK$17,848/呎（1,817 个盘源）

近5年 / 近10年

复合升值

📍 蓝钉=本盘 · 点击周边屋苑图钉可单独查看走势

比较半径

屋苑范围

该范围内暂无成交数据充足的屋苑，试试放大半径或选「全部屋苑」。

该范围成交样本不足

屋苑	分区	入伙	楼龄	成交呎价	呎价近10年	租金呎价	租金近5年	成交量	距离
●				'		'
该范围内暂无有成交记录的屋苑

蓝点=有历年走势可查 · 呎价升幅取近10年、租金升幅取近5年（租务成交历史较短）· 绿升红跌 · 数据源：全港 220 万宗官方成交

同区真实升值

真实成交

周边屋苑业主持货越久、升得越多 —— 用 356 宗二手成交的实际升幅（业主买入价 → 卖出价）

裁决 · 真实数据：这里持货 5-10 年的业主，一半人赚超过 54% —— 长持逻辑在本区被反复验证。

123 宗真实转售（业主买入价→卖出价）

+54% 周边屋苑 · 持货 5–10 年中位升幅

持货 <2 年

样本少

3宗

2–5 年

+23%

46宗

5–10 年

+54%

123宗

10 年以上

+134%

184宗

📈 以你选的单位（）按周边真实升幅推算未来价值：

按周边屋苑历史中位升幅机械推算，非收益保证，未扣税费/利息/空置。

数据源：全港带升幅% 的真实二手成交（每宗记录业主的买入价与卖出价）· 周边屋苑 · 1994→今。历史升幅不代表未来表现。

市场周期 · 现在该买吗

32年指数

你经历过内地楼市周期 —— 这是香港的。1994→今，看现在是山顶还是山脚。

裁决 · 当前较高位回调 18%、近 12 个月已企稳回升 —— 历史上处于类似位置后，3 年中位回报 +21%（26 个可比时点）。

CCL 本区月度指数 1994→今 · 近12个月 +14.1% · 历史类比≠未来保证

PropertyLab（重复成交 · 我们自建）中原 CCL（行业基准）

各区距高位回落幅度（回落越多 = 调整越深，越可能被低估）

PropertyLab 指数：我们用 93 万对同一单位重复成交自建（Case-Shiller 法，已校准至 CCL 可比基准）· CCL：中原城市领先指数（行业基准，1997=100）。两者高度吻合互相验证。历史周期不代表未来。

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当前单位：

到手成本计算器 · 含印花税

买家身份

✅ 2024年2月起大减！你的身份旧制印花税约（含 BSD/NRSD）， 新制仅 —— 省。非永居/内地买家印花税已=本地人。

✅ 首置永居享最低「从价 AVD 第2标准」税率（最高 4.25%）。

楼价 (HK$) · 默认取选中单位开价，可手动修改

HK$

印花税 (从价 AVD 第2标准)

代理佣金 (1%)

律师费 (约)HK$15,000

首期 (3成)

上车总现金 (首期+税费)

按揭以3成首期估算 · AVD 采用第2标准税率 · 实际以政府最新税率及银行审批为准

全周期投资回报模拟器

ROI

✅ 已按 2024年2月新政 计算：非永久居民（内地买家）印花税=本地人（已取消 15% BSD），从价 AVD 最高仅 4.25%。

按揭成数

按揭利率 %

年期

年升值假设 %

持有年期

持有开支 %

香港主要银行按揭报价 · 2026-07 参考

银行	计划	现时实际利率	封顶	现金回赠
汇丰 HSBC	H + 1.30%	3.40%	P − 1.75%（≈3.50%）	≈1.0%
中银香港 BOC	H + 1.30%	3.40%	P − 1.75%（≈3.50%）	≈1.1%
恒生 Hang Seng	H + 1.30%	3.40%	P − 1.75%（≈3.50%）	≈1.0%
渣打 SC	H + 1.30%	3.40%	P − 1.75%（≈3.50%）	≈1.2%
东亚 BEA	H + 1.35%	3.45%	P − 1.70%（≈3.55%）	≈1.0%

参考口径：H按按现行 1 个月 HIBOR 折算实际利率，设 P 按封顶位；现金回赠通常 1%-2.6%。内地收入客户以银行入息审查为准，成数一般 5-6 成。

总回报 =（持有末净值−卖出佣金 + 累计现金流 − 上车总现金）÷ 上车总现金。租金为毛额扣持有开支，升值按年复利。仅供参考，非收益保证；实际以银行审批、税率、空置及市况为准。

内地买家 · 跨境按揭要点

非永居

非永居 / 内地收入买家在香港置业的按揭关键（一般性说明，以银行最新政策为准）

💰 按揭成数

非永居 / 内地买家一般 5–6 成；2024 后按揭放宽，部分银行视入息可达 7 成。楼价越高成数通常越低。

📈 利率

主流 H 按（HIBOR+1.3%）设 P 按封顶（最优惠利率−2%），实际约 3.5–4%；另多有现金回赠。

📋 入息审查

供款与入息比率 DSR ≤ 50%（有其他按揭 ≤40%）+ 加压 2% 压力测试。内地收入需完税证明 / 银行流水，部分银行认可内地资产。

🏦 可办银行

中银香港、工银亚洲、建行亚洲、东亚、招商永隆等（多设内地分行对接）。建议提前做预批(pre-approval)，跨境收入证明是关键。

以上为一般性参考，实际成数 / 利率 / 审批门槛以各银行最新政策及个案审批为准。

学校	课程	学费/年	债券	距离
★

周边新盘供应（3km 内）

红钉 = 本盘 · 蓝钉 = 周边新盘 · 点卡片或图钉互相定位 · 放大看 3D 楼体

竞品对比 · 为什么买这个不买那个

五个决策轴并排 · 本盘高亮

项目	入场呎价	入场价	入伙	校网	开发商10年往绩	最近口岸	距离
天御第一期本盘	—	—	—	11网 S	—	高铁西九龙站 6分钟	—
天御第二期	—	—	—	11网 S	—	高铁西九龙站 6分钟	0km
CASTLE ONE BY V	—	—	—	11网 S	—	高铁西九龙站 6分钟	0.1km
西營盤醫院道7號項目(未命名)	—	—	2027年2月	11网 S	+12% (15盘)	高铁西九龙站 6分钟	0.3km
UPPER CENTRAL	$28,923	¥388万	—	11网 S	—	高铁西九龙站 6分钟	0.4km
the MVP	$23,131	¥850万	2026年9月	11网 S	—	高铁西九龙站 6分钟	0.4km
帝滙豪庭	$24,790	¥2,096万	—	11网 S	+15% (92盘)	高铁西九龙站 6分钟	0.5km
雅盈峰	—	—	2026年6月	11网 S	—	高铁西九龙站 5分钟	0.7km
首岸第4期	$22,370	¥654万	2027年8月	11网 S	—	高铁西九龙站 5分钟	0.7km
首岸第2期	—	—	2027年8月	11网 S	—	高铁西九龙站 5分钟	0.7km
首岸第1期	$23,292	¥606万	2027年8月	11网 S	—	高铁西九龙站 5分钟	0.7km
首岸第3期	$25,502	¥664万	2027年8月	11网 S	—	高铁西九龙站 5分钟	0.7km
半山名滙	—	—	2026年5月	11网 S	—	高铁西九龙站 6分钟	0.7km