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潤弘大廈T1

羅湖區深圳市筍崗華潤置地發展有限公司

项目资料

发展商: 深圳市筍崗華潤置地發展有限公司
绿化率: 50
地权年期: 40

廣東省深圳市羅湖區筍崗中心潤弘大廈T1

相册 · 11 张

項目標誌 (11)

位置

跨境交通 · 到内地口岸

湾区通勤

本盘到各口岸的距离与预估车程（深圳通勤 / 大湾区置业的关键指标）

罗湖口岸

东铁直达

4.5km

约 8 分钟车程

市场周期 · 现在该买吗

32年指数

你经历过内地楼市周期 —— 这是香港的。1994→今，看现在是山顶还是山脚。

裁决 · 当前较高位回调 18%、近 12 个月已企稳回升 —— 历史上处于类似位置后，3 年中位回报 +21%（26 个可比时点）。

CCL 本区月度指数 1994→今 · 近12个月 +14.1% · 历史类比≠未来保证

PropertyLab（重复成交 · 我们自建）中原 CCL（行业基准）

各区距高位回落幅度（回落越多 = 调整越深，越可能被低估）

PropertyLab 指数：我们用 93 万对同一单位重复成交自建（Case-Shiller 法，已校准至 CCL 可比基准）· CCL：中原城市领先指数（行业基准，1997=100）。两者高度吻合互相验证。历史周期不代表未来。

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本盘估值报告：周边成交明细 + 同区升值 + 周期定位 + 议价建议（持牌顾问人工核过）

当前单位：

到手成本计算器 · 含印花税

买家身份

✅ 2024年2月起大减！你的身份旧制印花税约（含 BSD/NRSD）， 新制仅 —— 省。非永居/内地买家印花税已=本地人。

✅ 首置永居享最低「从价 AVD 第2标准」税率（最高 4.25%）。

楼价 (HK$) · 默认取选中单位开价，可手动修改

HK$

印花税 (从价 AVD 第2标准)

代理佣金 (1%)

律师费 (约)HK$15,000

首期 (3成)

上车总现金 (首期+税费)

按揭以3成首期估算 · AVD 采用第2标准税率 · 实际以政府最新税率及银行审批为准

全周期投资回报模拟器

ROI

✅ 已按 2024年2月新政 计算：非永久居民（内地买家）印花税=本地人（已取消 15% BSD），从价 AVD 最高仅 4.25%。

按揭成数

按揭利率 %

年期

年升值假设 %

持有年期

持有开支 %

香港主要银行按揭报价 · 2026-07 参考

银行	计划	现时实际利率	封顶	现金回赠
汇丰 HSBC	H + 1.30%	3.40%	P − 1.75%（≈3.50%）	≈1.0%
中银香港 BOC	H + 1.30%	3.40%	P − 1.75%（≈3.50%）	≈1.1%
恒生 Hang Seng	H + 1.30%	3.40%	P − 1.75%（≈3.50%）	≈1.0%
渣打 SC	H + 1.30%	3.40%	P − 1.75%（≈3.50%）	≈1.2%
东亚 BEA	H + 1.35%	3.45%	P − 1.70%（≈3.55%）	≈1.0%

参考口径：H按按现行 1 个月 HIBOR 折算实际利率，设 P 按封顶位；现金回赠通常 1%-2.6%。内地收入客户以银行入息审查为准，成数一般 5-6 成。

总回报 =（持有末净值−卖出佣金 + 累计现金流 − 上车总现金）÷ 上车总现金。租金为毛额扣持有开支，升值按年复利。仅供参考，非收益保证；实际以银行审批、税率、空置及市况为准。

内地买家 · 跨境按揭要点

非永居

非永居 / 内地收入买家在香港置业的按揭关键（一般性说明，以银行最新政策为准）

💰 按揭成数

非永居 / 内地买家一般 5–6 成；2024 后按揭放宽，部分银行视入息可达 7 成。楼价越高成数通常越低。

📈 利率

主流 H 按（HIBOR+1.3%）设 P 按封顶（最优惠利率−2%），实际约 3.5–4%；另多有现金回赠。

📋 入息审查

供款与入息比率 DSR ≤ 50%（有其他按揭 ≤40%）+ 加压 2% 压力测试。内地收入需完税证明 / 银行流水，部分银行认可内地资产。

🏦 可办银行

中银香港、工银亚洲、建行亚洲、东亚、招商永隆等（多设内地分行对接）。建议提前做预批(pre-approval)，跨境收入证明是关键。

以上为一般性参考，实际成数 / 利率 / 审批门槛以各银行最新政策及个案审批为准。

Bespoke Buying Plan

你的置业方案 ·

能贷多少、要备多少现金、每个日期做什么 —— 按你选的单位逐项算好

① 内地身份能贷多少？要备多少现金？

按实时计算 —— 先选你的情况：

付款方式

用途

购买名义

公司名义要点：2024 撤辣后印花税与个人相同（AVD 第2标准）；按揭成数一般再低半成至一成且需董事个人担保；文件多一套：公司注册证书 + 商业登记证 + 董事决议 + 公司及董事财务证明。好处是日后可以转让公司股权方式出售（专业操作，务必咨询律师及税务师）。

全款买家要点

1无入息审查 — 不需要收入证明，流程最快：现楼从签约到收楼可短至 4-6 周。

2资金来源证明成为核心 — 律师楼按反洗钱规定必查：银行流水、出售资产/分红/薪金记录等，提前备好中英文件。

3可先全款后加按 — 成交后向银行申请按揭（refinance）释放资金，届时才做入息审查。

✓议价筹码 — 全款 + 短成交期是砍价的硬筹码，出价时讲明。

香港银行怎么看你

1成数 — 非永居 + 内地收入一般批 5-6 成（部分银行视入息可到 7 成），楼价越高成数越低。

2入息审查 — 月供 ≤ 月收入 50%（DSR），内地收入认可。按此单位月供，你的家庭月收入需约以上。

3要交的文件 — 港澳通行证+身份证 · 最近 6 个月银行流水 · 税单或雇主收入证明 · 地址证明 ·（自雇）营业执照+公司流水。公司注册证书 + 商业登记证 + 董事决议 + 公司近 2 年财务报表 + 董事通行证/身份证及个人财务证明（须做个人担保）。

✓建议 — 签约前先做预批 pre-approval，免得签了才发现贷不足（「回报试算」有各银行现时报价）。

印花税 AVD（撤辣后内地=本地）

律师费（约）HK$15,000

代理佣金（新盘多由发展商付）HK$0 起

上车总现金

此后月供（3.75% · 30年）

② 你的购房时间表 ·

今天 2026年7月13日起算

人在内地也能完成大部分步骤 · 拣楼日以发展商公布为准（下表按 7月27日示例推算）

0
今天锁定单位

目标单位：

📋 带：港澳通行证（后续开户、签约全用它）
1
7月16日前登记入票

向发展商递交购楼意向登记

💡 同时找银行做按揭预批 —— 能快 2 周，也先知道自己能贷多少

📋 交：本票 10-20 万港元（不中签全额退）
2
7月27日（示例）拣楼日 · 签临时合约 PASP

按抽签次序拣楼（可委托代理代拣），当场签约

📋 付：楼价 5% 细订，按此单位约 · 带：通行证 + 本票

✍️ 你要签：临时买卖合约 PASP
3
8月3日前签正式合约 ASP

律师楼签正式买卖合约（可远程公证委托）

📋 带：通行证 + 资金来源证明

✍️ 你要签：正式买卖合约 ASP（人在内地可签授权书 POA，由香港律师代签）

⚠️ 拣楼后 5 个工作日内必须签，逾期 = 撻订，损失 5% 细订
4
9月2日前缴印花税

签 ASP 后 30 日内经律师楼缴付

📋 按此单位 AVD 约（已按 2024 撤辣新政）
5
8月3日 – 8月31日按揭审批

递件后 2-4 周批出（已预批更快）· 即供马上办，建期收楼前 3 个月办

📋 交：通行证/身份证 · 6 个月流水 · 收入证明 · 买卖合约（公司名义另加公司文件全套）

✍️ 你要签：按揭申请表 → 批出后签「贷款确认信 Facility Letter」
6
临近入伙成交日 · 律师楼签契 + 付尾数

楼价尾数到位（按揭由银行放款），律师楼办理业权登记 —— 这天起你就是业主

📋 付：楼价尾数 · 建期总价通常贵 2-5%（见价单付款办法）

✍️ 你要签：转让契 Assignment

✍️ 你要签：按揭契 Mortgage Deed（抵押给银行，按揭买家必签）
7
以价单关键日期为准收楼 🎉

本盘预计入伙。验楼（验楼师约 HK$2,000-4,000）→ 执修 → 接收

📋 付：管理费按金 + 水电煤按金 · 带：通行证 + 收楼通知书 · 延期有法定补偿
8
收楼后装修 / 软装（可选）

新盘多为清水或简装交付；出租盘轻装即可，自住按需设计。工期一般 4-12 周
9
准备就绪入伙自住 🏠

开水电煤、宽带，搬入新家 —— 全流程完成
10
准备就绪放租 💰

委托放租：定租金 → 睇楼 → 签租约（一般两年生约死约）→ 收租。参考本盘周边租金回报见「投资分析」

📋 签：租约 Tenancy Agreement · 收：1-2 个月按金
11
出租期间物业管理 · 人在内地也省心

收租对账、报修安排、续租/退租、交管理费差饷 —— 可整包托管

看不懂的词？点一下（PASP、撻订这些行话，一句话讲明白）

—

一手新盘通用流程按今日推算的示范时间表；拣楼日、付款办法以本盘价单为准（「户型 · 平面图」Tab 有价单 PDF）。二手另有按金/成交期差异。

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学校	课程	学费/年	债券	距离
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