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京基宸悅府

福田區 京基地産

项目资料

发展商
京基地産
预计入伙
2025年12月（已落成 · 现楼）
管理费
5.5000
车位
1266
绿化率
30
地权年期
70
深圳市福田區地鐵4/9號線上梅林站約300米

相册 · 15 张

封面圖 (2)
京基宸悅府 封面圖 京基宸悅府 封面圖
效果圖 (5)
京基宸悅府 效果圖 京基宸悅府 效果圖 京基宸悅府 效果圖 京基宸悅府 效果圖 京基宸悅府 效果圖
實景圖 (1)
京基宸悅府 實景圖
區域規劃圖 (1)
京基宸悅府 區域規劃圖
樣板房 (5)
京基宸悅府 樣板房 京基宸悅府 樣板房 京基宸悅府 樣板房 京基宸悅府 樣板房 京基宸悅府 樣板房
預售證圖 (1)
京基宸悅府 預售證圖

位置

跨境交通 · 到内地口岸

湾区通勤

本盘到各口岸的距离与预估车程（深圳通勤 / 大湾区置业的关键指标）

福田/落马洲
东铁 · 步行过关
6.4km
约 12 分钟车程
最近口岸 ★
罗湖口岸
东铁直达
7.1km
约 13 分钟车程
深圳湾口岸
私家车 · 跨境巴士
15.9km
约 30 分钟车程
高铁西九龙站
直达深圳北 / 广州
31.6km
约 59 分钟车程
港珠澳大桥
往珠海 · 澳门
31.9km
约 60 分钟车程

距离为直线距离；车程按约 45km/h 道路估算，未计过关排队与班次，实际以路况为准。

平面图数据整理中

市场周期 · 现在该买吗

32年指数

你经历过内地楼市周期 —— 这是香港的。1994→今，看现在是山顶还是山脚。

裁决 · 当前较高位回调 18%、近 12 个月已企稳回升 —— 历史上处于类似位置后，3 年中位回报 +21%（26 个可比时点）。
CCL 本区月度指数 1994→今 · 近12个月 +14.1% · 历史类比≠未来保证
PropertyLab（重复成交 · 我们自建） 中原 CCL（行业基准）
各区距高位回落幅度（回落越多 = 调整越深，越可能被低估）

PropertyLab 指数：我们用 93 万对同一单位重复成交自建（Case-Shiller 法，已校准至 CCL 可比基准）· CCL：中原城市领先指数（行业基准，1997=100）。两者高度吻合互相验证。历史周期不代表未来。

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本盘估值报告：周边成交明细 + 同区升值 + 周期定位 + 议价建议（持牌顾问人工核过）

当前单位：

到手成本计算器 · 含印花税

✅ 2024年2月起大减！你的身份旧制印花税约 （含 BSD/NRSD）， 新制仅 —— 省 。非永居/内地买家印花税已=本地人。
✅ 首置永居享最低「从价 AVD 第2标准」税率（最高 4.25%）。
HK$
印花税 (从价 AVD 第2标准)
代理佣金 (1%)
律师费 (约)HK$15,000
首期 (3成)
上车总现金 (首期+税费)

按揭以3成首期估算 · AVD 采用第2标准税率 · 实际以政府最新税率及银行审批为准

全周期投资回报模拟器

ROI

✅ 已按 2024年2月新政 计算：非永久居民（内地买家）印花税=本地人（已取消 15% BSD），从价 AVD 最高仅 4.25%。
香港主要银行按揭报价 · 2026-07 参考
银行计划现时实际利率
汇丰 HSBC H + 1.30% 3.40%
中银香港 BOC H + 1.30% 3.40%
恒生 Hang Seng H + 1.30% 3.40%
渣打 SC H + 1.30% 3.40%
东亚 BEA H + 1.35% 3.45%

参考口径：H按按现行 1 个月 HIBOR 折算实际利率，设 P 按封顶位；现金回赠通常 1%-2.6%。内地收入客户以银行入息审查为准，成数一般 5-6 成。

总回报 =（持有末净值−卖出佣金 + 累计现金流 − 上车总现金）÷ 上车总现金。租金为毛额扣持有开支，升值按年复利。仅供参考，非收益保证；实际以银行审批、税率、空置及市况为准。

内地买家 · 跨境按揭要点

非永居

非永居 / 内地收入买家在香港置业的按揭关键（一般性说明，以银行最新政策为准）

💰 按揭成数

非永居 / 内地买家一般 5–6 成；2024 后按揭放宽，部分银行视入息可达 7 成。楼价越高成数通常越低。

📈 利率

主流 H 按（HIBOR+1.3%）设 P 按封顶（最优惠利率−2%），实际约 3.5–4%；另多有现金回赠。

📋 入息审查

供款与入息比率 DSR ≤ 50%（有其他按揭 ≤40%）+ 加压 2% 压力测试。内地收入需完税证明 / 银行流水，部分银行认可内地资产。

🏦 可办银行

中银香港、工银亚洲、建行亚洲、东亚、招商永隆等（多设内地分行对接）。建议提前做预批(pre-approval)，跨境收入证明是关键。

以上为一般性参考，实际成数 / 利率 / 审批门槛以各银行最新政策及个案审批为准。

Bespoke Buying Plan

你的置业方案 ·

能贷多少、要备多少现金、每个日期做什么 —— 按你选的单位逐项算好

① 内地身份能贷多少？要备多少现金？

按 实时计算 —— 先选你的情况：

付款方式
用途
购买名义
公司名义要点：2024 撤辣后印花税与个人相同（AVD 第2标准）；按揭成数一般再低半成至一成且需董事个人担保；文件多一套：公司注册证书 + 商业登记证 + 董事决议 + 公司及董事财务证明。好处是日后可以转让公司股权方式出售（专业操作，务必咨询律师及税务师）。
全款买家要点
1无入息审查 — 不需要收入证明，流程最快：现楼从签约到收楼可短至 4-6 周。
2资金来源证明成为核心 — 律师楼按反洗钱规定必查：银行流水、出售资产/分红/薪金记录等，提前备好中英文件。
3可先全款后加按 — 成交后向银行申请按揭（refinance）释放资金，届时才做入息审查。
✓议价筹码 — 全款 + 短成交期是砍价的硬筹码，出价时讲明。
香港银行怎么看你
1成数 — 非永居 + 内地收入一般批 5-6 成（部分银行视入息可到 7 成），楼价越高成数越低。
2入息审查 — 月供 ≤ 月收入 50%（DSR），内地收入认可。按此单位月供 ，你的家庭月收入需约 以上。
3要交的文件 — 港澳通行证+身份证 · 最近 6 个月银行流水 · 税单或雇主收入证明 · 地址证明 ·（自雇）营业执照+公司流水。公司注册证书 + 商业登记证 + 董事决议 + 公司近 2 年财务报表 + 董事通行证/身份证及个人财务证明（须做个人担保）。
✓建议 — 签约前先做预批 pre-approval，免得签了才发现贷不足（「回报试算」有各银行现时报价）。
印花税 AVD（撤辣后内地=本地）
律师费（约）HK$15,000
代理佣金（新盘多由发展商付）HK$0 起
上车总现金
此后月供（3.75% · 30年）

② 你的购房时间表 ·

今天 2026年7月13日 起算

人在内地也能完成大部分步骤 · 拣楼日以发展商公布为准（下表按 7月27日 示例推算）

  1. 0
    今天 锁定单位

    目标单位：

    📋 带：港澳通行证（后续开户、签约全用它）

  2. 1
    7月16日 前 登记入票

    向发展商递交购楼意向登记

    💡 同时找银行做按揭预批 —— 能快 2 周，也先知道自己能贷多少

    📋 交：本票 10-20 万港元（不中签全额退）

  3. 2
    7月27日（示例） 拣楼日 · 签临时合约 PASP

    按抽签次序拣楼（可委托代理代拣），当场签约

    📋 付：楼价 5% 细订，按此单位约 · 带：通行证 + 本票

    ✍️ 你要签：临时买卖合约 PASP

  4. 3
    8月3日 前 签正式合约 ASP

    律师楼签正式买卖合约（可远程公证委托）

    📋 带：通行证 + 资金来源证明

    ✍️ 你要签：正式买卖合约 ASP（人在内地可签授权书 POA，由香港律师代签）

    ⚠️ 拣楼后 5 个工作日内必须签，逾期 = 撻订，损失 5% 细订

  5. 4
    9月2日 前 缴印花税

    签 ASP 后 30 日内经律师楼缴付

    📋 按此单位 AVD 约 （已按 2024 撤辣新政）

  6. 5
    8月3日 – 8月31日 按揭审批

    递件后 2-4 周批出（已预批更快）· 即供马上办，建期收楼前 3 个月办

    📋 交：通行证/身份证 · 6 个月流水 · 收入证明 · 买卖合约（公司名义另加公司文件全套）

    ✍️ 你要签：按揭申请表 → 批出后签「贷款确认信 Facility Letter」

  7. 6
    ASP 后 1-3 个月 成交日 · 律师楼签契 + 付尾数

    楼价尾数到位（按揭由银行放款），律师楼办理业权登记 —— 这天起你就是业主

    📋 付：楼价尾数 · 建期总价通常贵 2-5%（见价单付款办法）

    ✍️ 你要签：转让契 Assignment

    ✍️ 你要签：按揭契 Mortgage Deed（抵押给银行，按揭买家必签）

  8. 7
    2025年12月 · 已落成 收楼 🎉（现楼 · 即买即住）

    本盘已落成，是现楼：签约后按合约成交期收楼（一般 1-3 个月），验楼 → 执修 → 接收

    📋 付：管理费按金 + 水电煤按金 · 带：通行证 + 收楼通知书

  9. 8
    收楼后 装修 / 软装（可选）

    新盘多为清水或简装交付；出租盘轻装即可，自住按需设计。工期一般 4-12 周

  10. 9
    准备就绪 入伙自住 🏠

    开水电煤、宽带，搬入新家 —— 全流程完成

  11. 10
    准备就绪 放租 💰

    委托放租：定租金 → 睇楼 → 签租约（一般两年生约死约）→ 收租。参考本盘周边租金回报见「投资分析」

    📋 签：租约 Tenancy Agreement · 收：1-2 个月按金

  12. 11
    出租期间 物业管理 · 人在内地也省心

    收租对账、报修安排、续租/退租、交管理费差饷 —— 可整包托管

看不懂的词？点一下 （PASP、撻订这些行话，一句话讲明白）
—

一手新盘通用流程按今日推算的示范时间表；拣楼日、付款办法以本盘价单为准（「户型 · 平面图」Tab 有价单 PDF）。二手另有按金/成交期差异。

把这份方案变成可执行的

资金路径与按揭方案因人而异 —— 告诉顾问你的身份、收入结构与预算，48 小时内给你完整的资金 + 按揭 + 时间表方案

After-Sales Panel

买完之后，每一步都有人接

人在内地也能管好香港的房子 —— 装修、出租、转售、税务，一个微信全程对接

🛠
装修设计与工程

清水房到拎包入住：设计 + 报价 + 监工，工期 4-12 周。出租轻装方案 / 自住定制方案分开报价，远程验收有视频记录。

🔑
放租 + 租客管理

定租金（参考本盘真实租金回报）→ 放盘睇楼 → 签租约收按金 → 每月收租对账、报修、续退租全托管。人不在香港也照收租。

📈
转售（Subsale / 二手放售）

基于 235 万宗成交数据的定价建议 + 挂盘曝光 + 议价代表你谈。持货期税务影响先算清再挂。

🧾
税务与传承规划

两地税务居民身份、租金收入报税（物业税/个人入息课税选择）、公司名义持有的利弊、赠与和传承安排 —— 持牌专业人士对接。

🏦
按揭转介 / 转按

成交后市况变了？转按（refinance）拿更低利率或套现。全款买家可事后加按释放资金。

🔍
收楼验楼

持牌验楼师全屋检验出报告（约 HK$2,000-4,000），跟进发展商执修到收货为止。

服务由 PropertyLab 合作的持牌代理 / 律师 / 验楼师 / 会计师提供，先方案后收费，不满意不付费。

周边新盘供应（3km 内）

红钉 = 本盘 · 蓝钉 = 周边新盘 · 点卡片或图钉互相定位 · 放大看 3D 楼体

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