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樓花

峻然

HEMMA EMERALD
觀塘 房協
HK$2,497,000 起
74 / 100
PL 评分 · 良

这盘到底行不行？

权重公开 · 零人工调整
  • ·综合 74 分（良）—— 基本面扎实，个别维度需要留意。
  • ·最强项是估值合理性：入场呎价 HK$8,268 vs 周边成交中位 HK$17,746（折让 53%）。
  • ·短板在流动性：近 24 个月周边同类成交 59 宗 —— 转手偏慢 —— 出价时把这一点算进去。
估值合理性 25%
95
升值往绩 20%
95
校网 20%
55
流动性 15%
35
开发商往绩 20%
75
估值合理性：入场呎价 HK$8,268 vs 周边成交中位 HK$17,746（折让 53%）
升值往绩：周边业主持货 5-10 年实际中位升幅 +106%（134 宗真实转售）
校网：48 网 · B 级（首三志愿 69.9%）
流动性：近 24 个月周边同类成交 59 宗 —— 转手偏慢
开发商往绩：已交付屋苑 17 个 · 10 年中位升幅 +19%

权重公开：估值 25% · 升值 20% · 校网 20% · 流动性 15% · 开发商 20% —— 全部由真实成交/派位数据分档得出，无人工调整；缺数据的因子按剩余权重折算，不计 0 分。

项目资料

发展商
房協
入场价
HK$2,497,000 – HK$6,367,000
实用面积
302–664 呎
预计入伙
2027年9月
车位
47
销售状态
樓花
安禧街22號

相册 · 7 张

項目標誌 (1)
峻然 項目標誌
物業外貌 (1)
峻然 物業外貌
附近環境 (5)
峻然 附近環境 峻然 附近環境 峻然 附近環境 峻然 附近環境 峻然 附近環境

官方文件

发展商官方售楼文件

售樓說明書 .PDF 買家須知 .pdf 物業面積.pdf 物業平面圖.pdf 位置圖.pdf 立面圖.pdf 橫截面圖.pdf 價單 1.PDF 暫停銷售安排 1C.PDF 物業佈局.pdf 停車場樓面平面圖.pdf 停車場樓面平面圖.pdf

位置

跨境交通 · 到内地口岸

湾区通勤

本盘到各口岸的距离与预估车程（深圳通勤 / 大湾区置业的关键指标）

高铁西九龙站
直达深圳北 / 广州
7.5km
约 14 分钟车程
最近口岸 ★
罗湖口岸
东铁直达
25.4km
约 47 分钟车程
福田/落马洲
东铁 · 步行过关
27km
约 50 分钟车程
港珠澳大桥
往珠海 · 澳门
30.6km
约 57 分钟车程
深圳湾口岸
私家车 · 跨境巴士
34.5km
约 64 分钟车程

距离为直线距离；车程按约 45km/h 道路估算，未计过关排队与班次，实际以路况为准。

片区画像 · 安達臣 住的是什么人

片区级 · 比区细一档

按本片区 6 个屋苑所在统计区加权（2021 人口普查 · 2 个小统计区）

务实上车盘 成熟长住社区 租客多 · 收租盘活跃
家庭月入中位
HK$20,297
低于全港中位 27%
年龄中位 · 儿童占比
47.6 岁
0-14 岁 10.5% · 65+ 21.5%
自住比例
15.1%
租赁活跃
私宅规模
6,129 户
6 个屋苑 · 现呎价 $8,110

数据源：政府统计处 2021 人口普查（小规划统计区级，屋苑按户数加权归集到片区）+ 本平台 235 万宗成交。客群标签由收入/年龄/自住率/呎价的分位数机械判定。

对比 · 香港 vs 大湾区

决策锚点

同样一笔预算，香港这个区 vs 深圳/大湾区能买到多大 —— 内地买家的参照系

HK$
地区呎价 ¥/㎡同预算面积租金回报近5年近10年
同一笔钱怎么选？（两边都说实话）
🇭🇰 香港·：租金回报约为深圳 2 倍、双币资产+资金自由进出、撤辣后税负与本地人相同 —— 适合收租 + 子女教育 + 资产配置。近 5 年同样经历回调，但幅度小于内地一线。
🌉 深圳/大湾区：同价空间大 %，适合自住与就业半径 —— 但 2021 年见顶后已回调 25-40%，租金回报仅 1.5-2.2%，且过去十年基本坐了一轮「过山车」回到原点。

香港按实用面积、内地按建筑面积（香港实用≈建筑×0.75）。香港行 = 本盘周边真实成交实算；大湾区行 = 房天下/安居客等公开挂牌口径，近5年已包含 2021 年后的回调。

销售进度

  1. 即將發售 未定
  2. 首份價單日期 2025年3月26日
  3. 意向登記 未定

户型 · 单位 · 共 960 个单位

选座 → 选单位 → 看官方平面图与面积明细

对比楼层单位房实用(呎)呎价价格状态
该座暂无在售有价单位
对比清单 还可选 个
对比项
户型图
房型
实用面积
开价
呎价
vs 周边成交中位
预估月供
5成 · 3.75% · 30年
状态

楼层平面图 · 布局图

整层平面图 · 发展商官方图纸

平面图 平面图

户型平面图 & 价单（PDF）

物業面積.pdf 物業平面圖.pdf 立面圖.pdf 橫截面圖.pdf 物業佈局.pdf 停車場樓面平面圖.pdf 停車場樓面平面圖.pdf 平面圖-第1A座2-2.pdf 平面圖-第1A座3-26.pdf 平面圖-第1A座27-27.pdf 平面圖-第1B座1-1.pdf 平面圖-第1B座2-26.pdf 平面圖-第1B座27-27.pdf 平面圖-第2A座1-1.pdf 平面圖-第2A座2-26.pdf 平面圖-第2A座27-27.pdf 平面圖-第2B座1-1.pdf 平面圖-第2B座2-2.pdf 平面圖-第2B座3-26.pdf 平面圖-第2B座27-27.pdf 價單 1.PDF

深度市场分析

PropertyLab AI

依周边（2km 内）楼龄<5年 或 落成>2016 屋苑的真实官方成交

裁决 · 周边市值近年偏软、租金未见起色 —— 用价格谈判换安全边际，别追价。
周边市值近10年 +3% · 近5年 -25% · 租金近5年 —
议价 · 周边挂牌开价平均高于真实成交 48.3% —— 出价时先按这个幅度砍，不亏。
挂牌中位 HK$16,230/呎 vs 近12个月成交中位 HK$8,386/呎（275 个盘源）
近5年 / 近10年
复合升值

📍 蓝钉=本盘 · 点击周边屋苑图钉可单独查看走势

比较半径
屋苑范围

该范围内暂无成交数据充足的屋苑，试试放大半径或选「全部屋苑」。

该范围成交样本不足
屋苑分区入伙楼龄成交呎价呎价近10年租金呎价租金近5年成交量距离
该范围内暂无有成交记录的屋苑

蓝点=有历年走势可查 · 呎价升幅取近10年、租金升幅取近5年（租务成交历史较短）· 绿升红跌 · 数据源：全港 220 万宗官方成交

同区真实升值

真实成交

周边屋苑业主持货越久、升得越多 —— 用 445 宗二手成交的实际升幅（业主买入价 → 卖出价）

裁决 · 真实数据：这里持货 5-10 年的业主，一半人赚超过 106% —— 长持逻辑在本区被反复验证。
134 宗真实转售（业主买入价→卖出价）
+106% 周边屋苑 · 持货 5–10 年 中位升幅
持货 <2 年
样本少
4宗
2–5 年
+44%
127宗
5–10 年
+106%
134宗
10 年以上
+208%
180宗
📈 以你选的单位 （）按周边真实升幅推算未来价值：
按周边屋苑历史中位升幅机械推算，非收益保证，未扣税费/利息/空置。

数据源：全港带升幅% 的真实二手成交（每宗记录业主的买入价与卖出价）· 周边屋苑 · 1994→今。历史升幅不代表未来表现。

市场周期 · 现在该买吗

32年指数

你经历过内地楼市周期 —— 这是香港的。1994→今，看现在是山顶还是山脚。

裁决 · 当前较高位回调 17%、近 12 个月已企稳回升 —— 历史上处于类似位置后，3 年中位回报 +6%（34 个可比时点）。
CCL 本区月度指数 1994→今 · 近12个月 +15.1% · 历史类比≠未来保证
PropertyLab（重复成交 · 我们自建） 中原 CCL（行业基准）
各区距高位回落幅度（回落越多 = 调整越深，越可能被低估）

PropertyLab 指数：我们用 93 万对同一单位重复成交自建（Case-Shiller 法，已校准至 CCL 可比基准）· CCL：中原城市领先指数（行业基准，1997=100）。两者高度吻合互相验证。历史周期不代表未来。

登录解锁完整市值 · 租金 · 回报分析

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本盘估值报告：周边成交明细 + 同区升值 + 周期定位 + 议价建议（持牌顾问人工核过）

当前单位：

到手成本计算器 · 含印花税

✅ 2024年2月起大减！你的身份旧制印花税约 （含 BSD/NRSD）， 新制仅 —— 省 。非永居/内地买家印花税已=本地人。
✅ 首置永居享最低「从价 AVD 第2标准」税率（最高 4.25%）。
HK$
印花税 (从价 AVD 第2标准)
代理佣金 (1%)
律师费 (约)HK$15,000
首期 (3成)
上车总现金 (首期+税费)

按揭以3成首期估算 · AVD 采用第2标准税率 · 实际以政府最新税率及银行审批为准

全周期投资回报模拟器

ROI

✅ 已按 2024年2月新政 计算：非永久居民（内地买家）印花税=本地人（已取消 15% BSD），从价 AVD 最高仅 4.25%。
香港主要银行按揭报价 · 2026-07 参考
银行计划现时实际利率
汇丰 HSBC H + 1.30% 3.40%
中银香港 BOC H + 1.30% 3.40%
恒生 Hang Seng H + 1.30% 3.40%
渣打 SC H + 1.30% 3.40%
东亚 BEA H + 1.35% 3.45%

参考口径：H按按现行 1 个月 HIBOR 折算实际利率，设 P 按封顶位；现金回赠通常 1%-2.6%。内地收入客户以银行入息审查为准，成数一般 5-6 成。

总回报 =（持有末净值−卖出佣金 + 累计现金流 − 上车总现金）÷ 上车总现金。租金为毛额扣持有开支，升值按年复利。仅供参考，非收益保证；实际以银行审批、税率、空置及市况为准。

内地买家 · 跨境按揭要点

非永居

非永居 / 内地收入买家在香港置业的按揭关键（一般性说明，以银行最新政策为准）

💰 按揭成数

非永居 / 内地买家一般 5–6 成；2024 后按揭放宽，部分银行视入息可达 7 成。楼价越高成数通常越低。

📈 利率

主流 H 按（HIBOR+1.3%）设 P 按封顶（最优惠利率−2%），实际约 3.5–4%；另多有现金回赠。

📋 入息审查

供款与入息比率 DSR ≤ 50%（有其他按揭 ≤40%）+ 加压 2% 压力测试。内地收入需完税证明 / 银行流水，部分银行认可内地资产。

🏦 可办银行

中银香港、工银亚洲、建行亚洲、东亚、招商永隆等（多设内地分行对接）。建议提前做预批(pre-approval)，跨境收入证明是关键。

以上为一般性参考，实际成数 / 利率 / 审批门槛以各银行最新政策及个案审批为准。

Bespoke Buying Plan

你的置业方案 ·

能贷多少、要备多少现金、每个日期做什么 —— 按你选的单位逐项算好

① 内地身份能贷多少？要备多少现金？

按 实时计算 —— 先选你的情况：

付款方式
用途
购买名义
公司名义要点：2024 撤辣后印花税与个人相同（AVD 第2标准）；按揭成数一般再低半成至一成且需董事个人担保；文件多一套：公司注册证书 + 商业登记证 + 董事决议 + 公司及董事财务证明。好处是日后可以转让公司股权方式出售（专业操作，务必咨询律师及税务师）。
全款买家要点
1无入息审查 — 不需要收入证明，流程最快：现楼从签约到收楼可短至 4-6 周。
2资金来源证明成为核心 — 律师楼按反洗钱规定必查：银行流水、出售资产/分红/薪金记录等，提前备好中英文件。
3可先全款后加按 — 成交后向银行申请按揭（refinance）释放资金，届时才做入息审查。
✓议价筹码 — 全款 + 短成交期是砍价的硬筹码，出价时讲明。
香港银行怎么看你
1成数 — 非永居 + 内地收入一般批 5-6 成（部分银行视入息可到 7 成），楼价越高成数越低。
2入息审查 — 月供 ≤ 月收入 50%（DSR），内地收入认可。按此单位月供 ，你的家庭月收入需约 以上。
3要交的文件 — 港澳通行证+身份证 · 最近 6 个月银行流水 · 税单或雇主收入证明 · 地址证明 ·（自雇）营业执照+公司流水。公司注册证书 + 商业登记证 + 董事决议 + 公司近 2 年财务报表 + 董事通行证/身份证及个人财务证明（须做个人担保）。
✓建议 — 签约前先做预批 pre-approval，免得签了才发现贷不足（「回报试算」有各银行现时报价）。
印花税 AVD（撤辣后内地=本地）
律师费（约）HK$15,000
代理佣金（新盘多由发展商付）HK$0 起
上车总现金
此后月供（3.75% · 30年）

② 你的购房时间表 ·

今天 2026年7月13日 起算

人在内地也能完成大部分步骤 · 拣楼日以发展商公布为准（下表按 7月27日 示例推算）

本表按你的选择生成： · 点任意标签可切换
  1. 0
    今天 锁定单位

    目标单位：

    📋 带：港澳通行证（后续开户、签约全用它）

  2. 1
    7月16日 前 登记入票

    向发展商递交购楼意向登记

    💡 同时找银行做按揭预批 —— 能快 2 周，也先知道自己能贷多少

    📋 交：本票 10-20 万港元（不中签全额退）

  3. 2
    7月27日（示例） 拣楼日 · 签临时合约 PASP

    按抽签次序拣楼（可委托代理代拣），当场签约

    📋 付：楼价 5% 细订，按此单位约 · 带：通行证 + 本票

    ✍️ 你要签：临时买卖合约 PASP

  4. 3
    8月3日 前 签正式合约 ASP

    律师楼签正式买卖合约（可远程公证委托）

    📋 带：通行证 + 资金来源证明

    ✍️ 你要签：正式买卖合约 ASP（人在内地可签授权书 POA，由香港律师代签）

    ⚠️ 拣楼后 5 个工作日内必须签，逾期 = 撻订，损失 5% 细订

  5. 4
    9月2日 前 缴印花税

    签 ASP 后 30 日内经律师楼缴付

    📋 按此单位 AVD 约 （已按 2024 撤辣新政）

  6. 5
    8月3日 – 8月31日 按揭审批

    递件后 2-4 周批出（已预批更快）· 即供马上办，建期收楼前 3 个月办

    📋 交：通行证/身份证 · 6 个月流水 · 收入证明 · 买卖合约（公司名义另加公司文件全套）

    ✍️ 你要签：按揭申请表 → 批出后签「贷款确认信 Facility Letter」

  7. 6
    临近入伙 成交日 · 律师楼签契 + 付尾数

    楼价尾数到位（按揭由银行放款），律师楼办理业权登记 —— 这天起你就是业主

    📋 付：楼价尾数 · 建期总价通常贵 2-5%（见价单付款办法）

    ✍️ 你要签：转让契 Assignment

    ✍️ 你要签：按揭契 Mortgage Deed（抵押给银行，按揭买家必签）

  8. 7
    2027年9月 收楼 🎉

    本盘预计入伙。验楼（验楼师约 HK$2,000-4,000）→ 执修 → 接收

    📋 付：管理费按金 + 水电煤按金 · 带：通行证 + 收楼通知书 · 延期有法定补偿

  9. 8
    收楼后 装修 / 软装（可选）

    新盘多为清水或简装交付；出租盘轻装即可，自住按需设计。工期一般 4-12 周

  10. 9
    准备就绪 入伙自住 🏠

    开水电煤、宽带，搬入新家 —— 全流程完成

  11. 10
    准备就绪 放租 💰

    委托放租：定租金 → 睇楼 → 签租约（一般两年生约死约）→ 收租。参考本盘周边租金回报见「投资分析」

    📋 签：租约 Tenancy Agreement · 收：1-2 个月按金

  12. 11
    出租期间 物业管理 · 人在内地也省心

    收租对账、报修安排、续租/退租、交管理费差饷 —— 可整包托管

PASP、撻订、即供建期……看不懂？
AI 顾问用内地人听得懂的大白话逐个讲，还能追问

一手新盘通用流程按今日推算的示范时间表；拣楼日、付款办法以本盘价单为准（「户型 · 平面图」Tab 有价单 PDF）。二手另有按金/成交期差异。

把这份方案变成可执行的

资金路径与按揭方案因人而异 —— 告诉顾问你的身份、收入结构与预算，48 小时内给你完整的资金 + 按揭 + 时间表方案

After-Sales · 真人服务

买完之后，每一步都有人接

人在内地也能管好香港的房子 —— 装修、出租、转售、税务，每项服务都有具名的持牌合作方，先方案后收费。

陈 林 黄
顾问在线 · 微信平均 5 分钟回复

装修设计与工程

清水房到拎包入住：设计 + 报价 + 监工 + 远程视频验收。出租轻装方案与自住定制方案分开报价，工期一般 4-12 周。

出租轻装（4-6 周）
自住全屋定制（8-12 周）
软装家私包
远程监工 · 每周视频汇报
服务方 · 联系卡
合
合作装修公司 A（洽谈中）
联系人待定 · 项目经理
注册小型工程承建商 · 编号待补 普通话 · 粤语 服务范围：全港
合
合作设计工作室 B（洽谈中）
联系人待定 · 主案设计师
资质资料整理中 普通话 · 英语 服务范围：港岛 · 九龙

合作方资料陆续上线（名称/持牌编号/联系人以正式签约为准）· 先方案后收费，不满意不付费。

放租 + 租客全托管

定租金（参考本盘真实租金回报）→ 放盘睇楼 → 签租约收按金 → 每月收租对账、报修、续退租。业主人在内地照常收租。

租金评估与定价
放盘 + 带睇
租约与按金（两年生约死约）
月度收租对账 · 报修跟进
服务方 · 联系卡
持
持牌地产代理行（洽谈中）
联系人待定 · 租务主管
EAA 牌照编号待补 普通话 · 粤语 服务范围：全港

合作方资料陆续上线（名称/持牌编号/联系人以正式签约为准）· 先方案后收费，不满意不付费。

转售 · 二手放售

基于 235 万宗成交数据的定价建议 + 多渠道挂盘曝光 + 代表你议价。持货期税务影响先算清再挂盘。

数据定价报告
多平台挂盘
议价代表
成交后律师对接
服务方 · 联系卡
持
持牌地产代理行（洽谈中）
联系人待定 · 销售总监
EAA 牌照编号待补 普通话 · 粤语 · 英语 服务范围：全港

合作方资料陆续上线（名称/持牌编号/联系人以正式签约为准）· 先方案后收费，不满意不付费。

税务与传承规划

两地税务居民身份判定、租金收入报税（物业税 vs 个人入息课税）、公司名义持有利弊、赠与与传承安排。

两地税务身份评估
租金收入报税
公司持有架构
赠与 · 传承安排
服务方 · 联系卡
香
香港执业会计师事务所（洽谈中）
联系人待定 · 执业会计师 CPA
HKICPA 执业编号待补 普通话 · 粤语

合作方资料陆续上线（名称/持牌编号/联系人以正式签约为准）· 先方案后收费，不满意不付费。

按揭转介 · 转按

新按对接多家银行拿最优报价；持有期市况变化可转按（refinance）降息或套现；全款买家可事后加按释放资金。

多银行报价对比
转按 / 加按方案
内地收入文件辅导
跨境开户协助
服务方 · 联系卡
按
按揭转介公司（洽谈中）
联系人待定 · 按揭顾问
资质资料整理中 普通话 · 粤语

合作方资料陆续上线（名称/持牌编号/联系人以正式签约为准）· 先方案后收费，不满意不付费。

收楼验楼

持牌验楼师全屋检验出具报告，跟进发展商执修到收货为止。费用约 HK$2,000-4,000（视面积）。

全屋检验 + 报告
执修清单跟进
复验收货
远程视频陪验
服务方 · 联系卡
注
注册验楼师事务所（洽谈中）
联系人待定 · 注册验楼师
专业资格编号待补 普通话 · 粤语 服务范围：全港

合作方资料陆续上线（名称/持牌编号/联系人以正式签约为准）· 先方案后收费，不满意不付费。

周边新盘供应（3km 内）

红钉 = 本盘 · 蓝钉 = 周边新盘 · 点卡片或图钉互相定位 · 放大看 3D 楼体

周边暂无其他在售新盘。

房協

同开发商其他项目

聚然
上水 | 粉嶺 | 古洞
HK$2,307,000 起
樂啟軒
啟德新區
HK$4,448,000 起

开发商记分卡

真实往绩 · 非宣传
往绩 10 年升幅中位
+19%
17 个有成交屋苑
vs 全港大市（+13%）
跑赢 6 点
同口径已落成屋苑中位
已交付屋苑
24 个
全部有据可查
交付历史
1988–2016
28 年持续交楼
担心烂尾？香港的制度和内地不同： 楼花销售受《一手住宅物业销售条例》规管 —— 买家付的楼花款项存入律师楼信托账户而非开发商口袋，发展商须先向地政总署申请「预售楼花同意书」并证明财力才能卖楼；过去二十年香港私宅项目极少出现内地式烂尾。真正要留意的是延期交楼（合同有「关键日期」，延期可依约退订）与建筑质量 —— 看上方往绩表里这家发展商已交付项目的真实市场表现，比听销售话术可靠。

房協 · 往绩

同发展商已落成屋苑的真实保值表现（呎价升幅取近10年、租金升幅取近5年，绿升红跌）

屋苑分区入伙成交呎价呎价近10年租金呎价户数校网

成交/租金呎价为最近一年官方成交平均 · 升幅按年度平均对比 · 校网与本盘相同者标绿 · 数据源：成交登记。历史不代表未来。