香港投资门户

返回香港新盘

我的收藏

先选一个单位再收藏 —— 已带你到「户型选择」👇

現樓

FINNIE

康怡 | 鰂魚涌宏安地產

HK$5,045,000 起

80 / 100

PL 评分 · 优

这盘到底行不行？

权重公开 · 零人工调整

·综合 80 分（优）—— 五个维度全面达标，属同价位段少见的均衡之选。
·最强项是估值合理性：入场呎价 HK$22,623 vs 周边成交中位 HK$22,993（折让 2%）。
·短板在流动性：近 24 个月周边同类成交 126 宗 —— 转手偏慢 —— 出价时把这一点算进去。

估值合理性 25%

升值往绩 20%

校网 20%

流动性 15%

估值合理性：入场呎价 HK$22,623 vs 周边成交中位 HK$22,993（折让 2%）

升值往绩：周边业主持货 5-10 年实际中位升幅 +78%（947 宗真实转售）

校网：14 网 · S 级（首三志愿 77.4%）

流动性：近 24 个月周边同类成交 126 宗 —— 转手偏慢

权重公开：估值 25% · 升值 20% · 校网 20% · 流动性 15% · 开发商 20% —— 全部由真实成交/派位数据分档得出，无人工调整；缺数据的因子按剩余权重折算，不计 0 分。

项目资料

发展商: 宏安地產
入场价: HK$5,045,000 – HK$10,757,000
实用面积: 223–626 呎
预计入伙: 2026年5月（已落成 · 现楼）
销售状态: 現樓

芬尼街9號

相册 · 54 张

項目標誌 (1)

示範單位 (25)

物業外貌 (2)

附近環境 (16)

公共交通 (10)

官方文件

发展商官方售楼文件

平面圖-FINNIE2-2.pdf 售樓說明書.pdf 平面圖-FINNIE3-26.pdf 平面圖-FINNIE27-27.pdf 買家須知.pdf 平面圖-FINNIE28-28.pdf 位置圖.pdf 平面圖-FINNIE29-29.pdf 物業平面圖.pdf 物業面積.pdf 橫截面圖.pdf 立面圖.pdf

位置

跨境交通 · 到内地口岸

湾区通勤

本盘到各口岸的距离与预估车程（深圳通勤 / 大湾区置业的关键指标）

高铁西九龙站

直达深圳北 / 广州

4.8km

约 9 分钟车程

片区画像 · 鰂魚涌住的是什么人

片区级 · 比区细一档

按本片区 59 个屋苑所在统计区加权（2021 人口普查 · 2 个小统计区）

成熟长住社区自住为主 · 邻里稳定高学历人群

家庭月入中位

HK$36,128

高于全港中位 30%

年龄中位 · 儿童占比

49.1 岁

0-14 岁 9.4% · 65+ 24.5%

自住比例

69.8%

邻里稳定

私宅规模

17,849 户

59 个屋苑 · 现呎价 $12,800

数据源：政府统计处 2021 人口普查（小规划统计区级，屋苑按户数加权归集到片区）+ 本平台 235 万宗成交。客群标签由收入/年龄/自住率/呎价的分位数机械判定。

对比 · 香港 vs 大湾区

决策锚点

同样一笔预算，香港这个区 vs 深圳/大湾区能买到多大 —— 内地买家的参照系

预算

HK$

地区	呎价 ¥/㎡	同预算面积	租金回报	近5年	近10年

同一笔钱怎么选？（两边都说实话）
🇭🇰 香港·：租金回报约为深圳 2 倍、双币资产+资金自由进出、撤辣后税负与本地人相同 —— 适合收租 + 子女教育 + 资产配置。近 5 年同样经历回调，但幅度小于内地一线。
🌉 深圳/大湾区：同价空间大 %，适合自住与就业半径 —— 但 2021 年见顶后已回调 25-40%，租金回报仅 1.5-2.2%，且过去十年基本坐了一轮「过山车」回到原点。

香港按实用面积、内地按建筑面积（香港实用≈建筑×0.75）。香港行 = 本盘周边真实成交实算；大湾区行 = 房天下/安居客等公开挂牌口径，近5年已包含 2021 年后的回调。

销售进度

即將發售未定
首份價單日期 2024年8月14日
意向登記未定
首次出售日期 2024年8月23日
出售中未定
預計關鍵日期 2026年5月31日

户型 · 单位 · 共 90 个单位

只看在售有价

选座 → 选单位 → 看官方平面图与面积明细

对比	楼层	单位	房	实用(呎)	呎价	价格	状态
该座暂无在售有价单位

对比清单还可选个

对比项
户型图
房型
实用面积
开价
呎价
vs 周边成交中位
预估月供 5成 · 3.75% · 30年
状态

单位户型图 · 25 款

各单位独立平面图（示范单位）· 干净官方版见下方售楼书 PDF

楼层平面图 · 布局图

整层平面图 · 发展商官方图纸

户型平面图 & 价单（PDF）

平面圖-FINNIE2-2.pdf 平面圖-FINNIE3-26.pdf 平面圖-FINNIE27-27.pdf 平面圖-FINNIE28-28.pdf 平面圖-FINNIE29-29.pdf 物業平面圖.pdf 物業面積.pdf 橫截面圖.pdf 立面圖.pdf 物業佈局圖.pdf 價單 1D.PDF 價單 2D.PDF 價單 3E.PDF

深度市场分析

PropertyLab AI

依周边（2km 内）楼龄<5年或落成>2016 屋苑的真实官方成交

裁决 · 周边市值仍在回调、租金已在上行 —— 租金回报正在变厚，是「收租买家」的窗口期。

周边市值近10年 +11% · 近5年 -19% · 租金近5年 +18%

议价 · 周边挂牌开价平均高于真实成交 30.6% —— 出价时先按这个幅度砍，不亏。

挂牌中位 HK$18,463/呎 vs 近12个月成交中位 HK$12,815/呎（1,097 个盘源）

近5年 / 近10年

复合升值

📍 蓝钉=本盘 · 点击周边屋苑图钉可单独查看走势

比较半径

屋苑范围

该范围内暂无成交数据充足的屋苑，试试放大半径或选「全部屋苑」。

该范围成交样本不足

屋苑	分区	入伙	楼龄	成交呎价	呎价近10年	租金呎价	租金近5年	成交量	距离
●				'		'
该范围内暂无有成交记录的屋苑

蓝点=有历年走势可查 · 呎价升幅取近10年、租金升幅取近5年（租务成交历史较短）· 绿升红跌 · 数据源：全港 220 万宗官方成交

同区真实升值

真实成交

周边屋苑业主持货越久、升得越多 —— 用 2,854 宗二手成交的实际升幅（业主买入价 → 卖出价）

裁决 · 真实数据：这里持货 5-10 年的业主，一半人赚超过 78% —— 长持逻辑在本区被反复验证。

947 宗真实转售（业主买入价→卖出价）

+78% 周边屋苑 · 持货 5–10 年中位升幅

持货 <2 年

+9%

33宗

2–5 年

+33%

500宗

5–10 年

+78%

947宗

10 年以上

+186%

1,374宗

📈 以你选的单位（）按周边真实升幅推算未来价值：

按周边屋苑历史中位升幅机械推算，非收益保证，未扣税费/利息/空置。

数据源：全港带升幅% 的真实二手成交（每宗记录业主的买入价与卖出价）· 周边屋苑 · 1994→今。历史升幅不代表未来表现。

市场周期 · 现在该买吗

32年指数

你经历过内地楼市周期 —— 这是香港的。1994→今，看现在是山顶还是山脚。

裁决 · 当前较高位回调 18%、近 12 个月已企稳回升 —— 历史上处于类似位置后，3 年中位回报 +21%（26 个可比时点）。

CCL 本区月度指数 1994→今 · 近12个月 +14.1% · 历史类比≠未来保证

PropertyLab（重复成交 · 我们自建）中原 CCL（行业基准）

各区距高位回落幅度（回落越多 = 调整越深，越可能被低估）

PropertyLab 指数：我们用 93 万对同一单位重复成交自建（Case-Shiller 法，已校准至 CCL 可比基准）· CCL：中原城市领先指数（行业基准，1997=100）。两者高度吻合互相验证。历史周期不代表未来。

登录解锁完整市值 · 租金 · 回报分析

登录查看

这套分析的完整版，发你微信

本盘估值报告：周边成交明细 + 同区升值 + 周期定位 + 议价建议（持牌顾问人工核过）

当前单位：

到手成本计算器 · 含印花税

买家身份

✅ 2024年2月起大减！你的身份旧制印花税约（含 BSD/NRSD）， 新制仅 —— 省。非永居/内地买家印花税已=本地人。

✅ 首置永居享最低「从价 AVD 第2标准」税率（最高 4.25%）。

楼价 (HK$) · 默认取选中单位开价，可手动修改

HK$

印花税 (从价 AVD 第2标准)

代理佣金 (1%)

律师费 (约)HK$15,000

首期 (3成)

上车总现金 (首期+税费)

按揭以3成首期估算 · AVD 采用第2标准税率 · 实际以政府最新税率及银行审批为准

全周期投资回报模拟器

ROI

✅ 已按 2024年2月新政 计算：非永久居民（内地买家）印花税=本地人（已取消 15% BSD），从价 AVD 最高仅 4.25%。

按揭成数

按揭利率 %

年期

年升值假设 %

持有年期

持有开支 %

香港主要银行按揭报价 · 2026-07 参考

银行	计划	现时实际利率	封顶	现金回赠
汇丰 HSBC	H + 1.30%	3.40%	P − 1.75%（≈3.50%）	≈1.0%
中银香港 BOC	H + 1.30%	3.40%	P − 1.75%（≈3.50%）	≈1.1%
恒生 Hang Seng	H + 1.30%	3.40%	P − 1.75%（≈3.50%）	≈1.0%
渣打 SC	H + 1.30%	3.40%	P − 1.75%（≈3.50%）	≈1.2%
东亚 BEA	H + 1.35%	3.45%	P − 1.70%（≈3.55%）	≈1.0%

参考口径：H按按现行 1 个月 HIBOR 折算实际利率，设 P 按封顶位；现金回赠通常 1%-2.6%。内地收入客户以银行入息审查为准，成数一般 5-6 成。

总回报 =（持有末净值−卖出佣金 + 累计现金流 − 上车总现金）÷ 上车总现金。租金为毛额扣持有开支，升值按年复利。仅供参考，非收益保证；实际以银行审批、税率、空置及市况为准。

内地买家 · 跨境按揭要点

非永居

非永居 / 内地收入买家在香港置业的按揭关键（一般性说明，以银行最新政策为准）

💰 按揭成数

非永居 / 内地买家一般 5–6 成；2024 后按揭放宽，部分银行视入息可达 7 成。楼价越高成数通常越低。

📈 利率

主流 H 按（HIBOR+1.3%）设 P 按封顶（最优惠利率−2%），实际约 3.5–4%；另多有现金回赠。

📋 入息审查

供款与入息比率 DSR ≤ 50%（有其他按揭 ≤40%）+ 加压 2% 压力测试。内地收入需完税证明 / 银行流水，部分银行认可内地资产。

🏦 可办银行

中银香港、工银亚洲、建行亚洲、东亚、招商永隆等（多设内地分行对接）。建议提前做预批(pre-approval)，跨境收入证明是关键。

以上为一般性参考，实际成数 / 利率 / 审批门槛以各银行最新政策及个案审批为准。

Bespoke Buying Plan

你的置业方案 ·

能贷多少、要备多少现金、每个日期做什么 —— 按你选的单位逐项算好

① 内地身份能贷多少？要备多少现金？

按实时计算 —— 先选你的情况：

付款方式

用途

购买名义

公司名义要点：2024 撤辣后印花税与个人相同（AVD 第2标准）；按揭成数一般再低半成至一成且需董事个人担保；文件多一套：公司注册证书 + 商业登记证 + 董事决议 + 公司及董事财务证明。好处是日后可以转让公司股权方式出售（专业操作，务必咨询律师及税务师）。

全款买家要点

1无入息审查 — 不需要收入证明，流程最快：现楼从签约到收楼可短至 4-6 周。

2资金来源证明成为核心 — 律师楼按反洗钱规定必查：银行流水、出售资产/分红/薪金记录等，提前备好中英文件。

3可先全款后加按 — 成交后向银行申请按揭（refinance）释放资金，届时才做入息审查。

✓议价筹码 — 全款 + 短成交期是砍价的硬筹码，出价时讲明。

香港银行怎么看你

1成数 — 非永居 + 内地收入一般批 5-6 成（部分银行视入息可到 7 成），楼价越高成数越低。

2入息审查 — 月供 ≤ 月收入 50%（DSR），内地收入认可。按此单位月供，你的家庭月收入需约以上。

3要交的文件 — 港澳通行证+身份证 · 最近 6 个月银行流水 · 税单或雇主收入证明 · 地址证明 ·（自雇）营业执照+公司流水。公司注册证书 + 商业登记证 + 董事决议 + 公司近 2 年财务报表 + 董事通行证/身份证及个人财务证明（须做个人担保）。

✓建议 — 签约前先做预批 pre-approval，免得签了才发现贷不足（「回报试算」有各银行现时报价）。

印花税 AVD（撤辣后内地=本地）

律师费（约）HK$15,000

代理佣金（新盘多由发展商付）HK$0 起

上车总现金

此后月供（3.75% · 30年）

② 你的购房时间表 ·

今天 2026年7月13日起算

人在内地也能完成大部分步骤 · 拣楼日以发展商公布为准（下表按 7月27日示例推算）

本表按你的选择生成： · 点任意标签可切换

0
今天锁定单位

目标单位：

📋 带：港澳通行证（后续开户、签约全用它）
1
7月16日前登记入票

向发展商递交购楼意向登记

💡 同时找银行做按揭预批 —— 能快 2 周，也先知道自己能贷多少

📋 交：本票 10-20 万港元（不中签全额退）
2
7月27日（示例）拣楼日 · 签临时合约 PASP

按抽签次序拣楼（可委托代理代拣），当场签约

📋 付：楼价 5% 细订，按此单位约 · 带：通行证 + 本票

✍️ 你要签：临时买卖合约 PASP
3
8月3日前签正式合约 ASP

律师楼签正式买卖合约（可远程公证委托）

📋 带：通行证 + 资金来源证明

✍️ 你要签：正式买卖合约 ASP（人在内地可签授权书 POA，由香港律师代签）

⚠️ 拣楼后 5 个工作日内必须签，逾期 = 撻订，损失 5% 细订
4
9月2日前缴印花税

签 ASP 后 30 日内经律师楼缴付

📋 按此单位 AVD 约（已按 2024 撤辣新政）
5
8月3日 – 8月31日按揭审批

递件后 2-4 周批出（已预批更快）· 即供马上办，建期收楼前 3 个月办

📋 交：通行证/身份证 · 6 个月流水 · 收入证明 · 买卖合约（公司名义另加公司文件全套）

✍️ 你要签：按揭申请表 → 批出后签「贷款确认信 Facility Letter」
6
ASP 后 1-3 个月成交日 · 律师楼签契 + 付尾数

楼价尾数到位（按揭由银行放款），律师楼办理业权登记 —— 这天起你就是业主

📋 付：楼价尾数 · 建期总价通常贵 2-5%（见价单付款办法）

✍️ 你要签：转让契 Assignment

✍️ 你要签：按揭契 Mortgage Deed（抵押给银行，按揭买家必签）
7
2026年5月 · 已落成收楼 🎉（现楼 · 即买即住）

本盘已落成，是现楼：签约后按合约成交期收楼（一般 1-3 个月），验楼 → 执修 → 接收

📋 付：管理费按金 + 水电煤按金 · 带：通行证 + 收楼通知书
8
收楼后装修 / 软装（可选）

新盘多为清水或简装交付；出租盘轻装即可，自住按需设计。工期一般 4-12 周
9
准备就绪入伙自住 🏠

开水电煤、宽带，搬入新家 —— 全流程完成
10
准备就绪放租 💰

委托放租：定租金 → 睇楼 → 签租约（一般两年生约死约）→ 收租。参考本盘周边租金回报见「投资分析」

📋 签：租约 Tenancy Agreement · 收：1-2 个月按金
11
出租期间物业管理 · 人在内地也省心

收租对账、报修安排、续租/退租、交管理费差饷 —— 可整包托管

PASP、撻订、即供建期……看不懂？

AI 顾问用内地人听得懂的大白话逐个讲，还能追问

一手新盘通用流程按今日推算的示范时间表；拣楼日、付款办法以本盘价单为准（「户型 · 平面图」Tab 有价单 PDF）。二手另有按金/成交期差异。

把这份方案变成可执行的

资金路径与按揭方案因人而异 —— 告诉顾问你的身份、收入结构与预算，48 小时内给你完整的资金 + 按揭 + 时间表方案

After-Sales · 真人服务

买完之后，每一步都有人接

人在内地也能管好香港的房子 —— 装修、出租、转售、税务，每项服务都有具名的持牌合作方，先方案后收费。

陈林黄

顾问在线 · 微信平均 5 分钟回复

装修设计与工程

清水房到拎包入住：设计 + 报价 + 监工 + 远程视频验收。出租轻装方案与自住定制方案分开报价，工期一般 4-12 周。

出租轻装（4-6 周）

自住全屋定制（8-12 周）

软装家私包

远程监工 · 每周视频汇报

服务方 · 联系卡

合

合作装修公司 A（洽谈中）

联系人待定 · 项目经理

注册小型工程承建商 · 编号待补普通话 · 粤语服务范围：全港

合

合作设计工作室 B（洽谈中）

联系人待定 · 主案设计师

资质资料整理中普通话 · 英语服务范围：港岛 · 九龙

合作方资料陆续上线（名称/持牌编号/联系人以正式签约为准）· 先方案后收费，不满意不付费。

放租 + 租客全托管

定租金（参考本盘真实租金回报）→ 放盘睇楼 → 签租约收按金 → 每月收租对账、报修、续退租。业主人在内地照常收租。

租金评估与定价

放盘 + 带睇

租约与按金（两年生约死约）

月度收租对账 · 报修跟进

服务方 · 联系卡

持

持牌地产代理行（洽谈中）

联系人待定 · 租务主管

EAA 牌照编号待补普通话 · 粤语服务范围：全港

合作方资料陆续上线（名称/持牌编号/联系人以正式签约为准）· 先方案后收费，不满意不付费。

转售 · 二手放售

基于 235 万宗成交数据的定价建议 + 多渠道挂盘曝光 + 代表你议价。持货期税务影响先算清再挂盘。

数据定价报告

多平台挂盘

议价代表

成交后律师对接

服务方 · 联系卡

持

持牌地产代理行（洽谈中）

联系人待定 · 销售总监

EAA 牌照编号待补普通话 · 粤语 · 英语服务范围：全港

合作方资料陆续上线（名称/持牌编号/联系人以正式签约为准）· 先方案后收费，不满意不付费。

税务与传承规划

两地税务居民身份判定、租金收入报税（物业税 vs 个人入息课税）、公司名义持有利弊、赠与与传承安排。

两地税务身份评估

租金收入报税

公司持有架构

赠与 · 传承安排

服务方 · 联系卡

香

香港执业会计师事务所（洽谈中）

联系人待定 · 执业会计师 CPA

HKICPA 执业编号待补普通话 · 粤语

合作方资料陆续上线（名称/持牌编号/联系人以正式签约为准）· 先方案后收费，不满意不付费。

按揭转介 · 转按

新按对接多家银行拿最优报价；持有期市况变化可转按（refinance）降息或套现；全款买家可事后加按释放资金。

多银行报价对比

转按 / 加按方案

内地收入文件辅导

跨境开户协助

服务方 · 联系卡

按

按揭转介公司（洽谈中）

联系人待定 · 按揭顾问

资质资料整理中普通话 · 粤语

合作方资料陆续上线（名称/持牌编号/联系人以正式签约为准）· 先方案后收费，不满意不付费。

收楼验楼

持牌验楼师全屋检验出具报告，跟进发展商执修到收货为止。费用约 HK$2,000-4,000（视面积）。

全屋检验 + 报告

执修清单跟进

复验收货

远程视频陪验

服务方 · 联系卡

注

注册验楼师事务所（洽谈中）

联系人待定 · 注册验楼师

专业资格编号待补普通话 · 粤语服务范围：全港

合作方资料陆续上线（名称/持牌编号/联系人以正式签约为准）· 先方案后收费，不满意不付费。

学校	课程	学费/年	债券	距离
★

周边新盘供应（3km 内）

红钉 = 本盘 · 蓝钉 = 周边新盘 · 点卡片或图钉互相定位 · 放大看 3D 楼体

裁决 · 3km 内 9 个有价新盘中，本盘入场呎价第 4 低（$22,623/呎） —— 定价在竞品里不算贵，重点比较入伙时间与校网。

口径：入场价 ÷ 最小户型实用面积 · 各盘发展商价单

竞品对比 · 为什么买这个不买那个

五个决策轴并排 · 本盘高亮

项目	入场价 / 呎价	入伙	校网	开发商10年往绩	最近口岸	距离
FINNIE 本盘	HK$5,045,000 $22,623/呎	現樓	14网 S	—	高铁西九龙站 9分钟	—
海璇 II	未开价	現樓	14网 S	+13% (209盘)	高铁西九龙站 7分钟	1.1km
皇都	HK$7,764,000 $25,373/呎	2026年12月	14网 S	+15% (72盘)	高铁西九龙站 6分钟	1.6km
101 KINGS ROAD	HK$6,971,000 $34,172/呎	現樓	14网 S	—	高铁西九龙站 6分钟	1.9km
嘉居．天后	HK$11,190,000 $34,537/呎	2026年11月	12网 S	—	高铁西九龙站 6分钟	1.9km
優悠台	未开价	現樓	12网 S	—	高铁西九龙站 8分钟	2.2km
柏蔚森 I	HK$4,713,000 $20,141/呎	現樓	34网 S	—	高铁西九龙站 8分钟	2.5km
柏蔚森 II	HK$5,212,000 $19,893/呎	現樓	34网 S	—	高铁西九龙站 8分钟	2.5km
柏蔚森 III	HK$5,118,000 $22,951/呎	現樓	34网 S	—	高铁西九龙站 8分钟	2.5km
天璽•海第2B期	未开价	—	34网 S	+13% (209盘)	高铁西九龙站 8分钟	2.6km
MIAMI QUAY II	HK$6,721,000 $26,777/呎	現樓	34网 S	+20% (23盘)	高铁西九龙站 8分钟	2.7km
DOUBLE COAST 第1期	HK$4,801,000 $18,117/呎	現樓	34网 S	—	高铁西九龙站 8分钟	2.7km
DOUBLE COAST 第2期	未开价	現樓	34网 S	—	高铁西九龙站 8分钟	2.7km