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現樓

東邊街九號

9 EASTERN ST.

堅尼地城 | 西營盤 | 上環萬麗 (香港) 有限公司

HK$5,228,000 起

79 / 100

PL 评分 · 良

这盘到底行不行？

权重公开 · 零人工调整

·综合 79 分（良）—— 基本面扎实，个别维度需要留意。
·最强项是估值合理性：入场呎价 HK$23,031 vs 周边成交中位 HK$28,000（折让 18%）。
·短板在流动性：近 24 个月周边同类成交 370 宗 —— 转手一般 —— 出价时把这一点算进去。

估值合理性 25%

升值往绩 20%

校网 20%

流动性 15%

估值合理性：入场呎价 HK$23,031 vs 周边成交中位 HK$28,000（折让 18%）

升值往绩：周边业主持货 5-10 年实际中位升幅 +36%（188 宗真实转售）

校网：11 网 · S 级（首三志愿 65.8%）

流动性：近 24 个月周边同类成交 370 宗 —— 转手一般

权重公开：估值 25% · 升值 20% · 校网 20% · 流动性 15% · 开发商 20% —— 全部由真实成交/派位数据分档得出，无人工调整；缺数据的因子按剩余权重折算，不计 0 分。

项目资料

发展商: 萬麗 (香港) 有限公司
入场价: HK$5,228,000 – HK$13,271,000
实用面积: 227–508 呎
销售状态: 現樓

東邊街9號

相册 · 20 张

項目標誌 (2)

示範單位 (5)

物業外貌 (1)

公共交通 (5)

附近環境 (7)

官方文件

发展商官方售楼文件

售樓說明書 .PDF 位置圖.pdf 橫截面圖.pdf 物業平面圖 .pdf 物業面積.pdf 立面圖.pdf 買家須知.pdf 物業佈局 .pdf 平面圖-東邊街9號5-5.pdf 平面圖-東邊街9號6-11.pdf 平面圖-東邊街9號12-17.pdf 平面圖-東邊街9號18-26.pdf

位置

跨境交通 · 到内地口岸

湾区通勤

本盘到各口岸的距离与预估车程（深圳通勤 / 大湾区置业的关键指标）

高铁西九龙站

直达深圳北 / 广州

3km

约 6 分钟车程

对比 · 香港 vs 大湾区

决策锚点

同样一笔预算，香港这个区 vs 深圳/大湾区能买到多大 —— 内地买家的参照系

预算

HK$

地区	呎价 ¥/㎡	同预算面积	租金回报	近5年	近10年

同一笔钱怎么选？（两边都说实话）
🇭🇰 香港·：租金回报约为深圳 2 倍、双币资产+资金自由进出、撤辣后税负与本地人相同 —— 适合收租 + 子女教育 + 资产配置。近 5 年同样经历回调，但幅度小于内地一线。
🌉 深圳/大湾区：同价空间大 %，适合自住与就业半径 —— 但 2021 年见顶后已回调 25-40%，租金回报仅 1.5-2.2%，且过去十年基本坐了一轮「过山车」回到原点。

香港按实用面积、内地按建筑面积（香港实用≈建筑×0.75）。香港行 = 本盘周边真实成交实算（PL 指数）；大湾区行 = 2026Q1 指示性参照（综合公开挂牌/成交口径，非实时），近5年/近10年已包含 2021 年后的回调。

销售进度

即將發售未定
首份價單日期 2025年7月5日
意向登記未定
首次出售日期 2025年7月13日
出售中未定

户型 · 单位 · 共 76 个单位

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对比	楼层	单位	房	实用(呎)	呎价	价格	状态
该座暂无在售有价单位

对比清单还可选个

对比项
户型图
房型
实用面积
开价
呎价
vs 周边成交中位
预估月供 5成 · 3.75% · 30年
状态

单位户型图 · 5 款

各单位独立平面图（示范单位）· 干净官方版见下方售楼书 PDF

楼层平面图 · 布局图

整层平面图 · 发展商官方图纸

户型平面图 & 价单（PDF）

橫截面圖.pdf 物業平面圖 .pdf 物業面積.pdf 立面圖.pdf 物業佈局 .pdf 平面圖-東邊街9號5-5.pdf 平面圖-東邊街9號6-11.pdf 平面圖-東邊街9號12-17.pdf 平面圖-東邊街9號18-26.pdf 價單 1.PDF 價單 2.PDF

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估算月租

周边实际中位

毛回报率

年租 ÷ 市值

深度市场分析

PropertyLab AI

依周边（2km 内）楼龄<5年或落成>2016 屋苑的真实官方成交

裁决 · 周边市值仍在回调、租金已在上行 —— 租金回报正在变厚，是「收租买家」的窗口期。

周边市值近10年 +31% · 近5年 -8% · 租金近5年 +14%

议价 · 周边挂牌开价平均高于真实成交 18% —— 出价时先按这个幅度砍，不亏。

挂牌中位 HK$21,628/呎 vs 近12个月成交中位 HK$17,726/呎（1,792 个盘源）

近5年 / 近10年

复合升值

📍 蓝钉=本盘 · 点击周边屋苑图钉可单独查看走势

比较半径

屋苑范围

该范围内暂无成交数据充足的屋苑，试试放大半径或选「全部屋苑」。

该范围成交样本不足

屋苑	分区	入伙	楼龄	成交呎价	呎价近10年	租金呎价	租金近5年	成交量	距离
●				'		'
该范围内暂无有成交记录的屋苑

蓝点=有历年走势可查 · 呎价升幅取近10年、租金升幅取近5年（租务成交历史较短）· 绿升红跌 · 数据源：全港 220 万宗官方成交

同区真实升值

真实成交

周边屋苑业主持货越久、升得越多 —— 用 436 宗二手成交的实际升幅（业主买入价 → 卖出价）

裁决 · 持货 5-10 年的业主中位赚 36% —— 有升值但不暴利，回报要靠租金和杠杆一起凑。

188 宗真实转售（业主买入价→卖出价）

+36% 周边屋苑 · 持货 5–10 年中位升幅

持货 <2 年

样本少

4宗

2–5 年

+25%

105宗

5–10 年

+36%

188宗

10 年以上

+88%

139宗

📈 以你选的单位（）按周边真实升幅推算未来价值：

按周边屋苑历史中位升幅机械推算，非收益保证，未扣税费/利息/空置。

数据源：全港带升幅% 的真实二手成交（每宗记录业主的买入价与卖出价）· 周边屋苑 · 1994→今。历史升幅不代表未来表现。

市场周期 · 现在该买吗

32年指数

你经历过内地楼市周期 —— 这是香港的。1994→今，看现在是山顶还是山脚。

PropertyLab（重复成交 · 我们自建）中原 CCL（行业基准）

各区距高位回落幅度（回落越多 = 调整越深，越可能被低估）

PropertyLab 指数：我们用 93 万对同一单位重复成交自建（Case-Shiller 法，已校准至 CCL 可比基准）· CCL：中原城市领先指数（行业基准，1997=100）。两者高度吻合互相验证。历史周期不代表未来。

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当前单位：

到手成本计算器 · 含印花税

买家身份

✅ 2024年2月起大减！你的身份旧制印花税约（含 BSD/NRSD）， 新制仅 —— 省 HK$（≈¥万）。非永居/内地买家印花税已=本地人。

✅ 首置永居享最低「从价 AVD 第2标准」税率（最高 4.25%）。

楼价 (HK$) · 默认取选中单位开价，可手动修改

HK$

印花税 (从价 AVD 第2标准)

代理佣金 (1%)

律师费 (约)HK$15,000

首期 (3成)

上车总现金 (首期+税费)

按揭以3成首期估算 · AVD 采用第2标准税率 · 实际以政府最新税率及银行审批为准

全周期投资回报模拟器

ROI

✅ 已按 2024年2月新政 计算：非永久居民（内地买家）印花税=本地人（已取消 15% BSD），从价 AVD 最高仅 4.25%。

按揭成数

按揭利率 %

年期

年升值假设 %

持有年期

持有开支 %

香港主要银行按揭报价 · 2026-07 参考

银行	计划	现时实际利率	封顶	现金回赠
汇丰 HSBC	H + 1.30%	3.40%	P − 1.75%（≈3.50%）	≈1.0%
中银香港 BOC	H + 1.30%	3.40%	P − 1.75%（≈3.50%）	≈1.1%
恒生 Hang Seng	H + 1.30%	3.40%	P − 1.75%（≈3.50%）	≈1.0%
渣打 SC	H + 1.30%	3.40%	P − 1.75%（≈3.50%）	≈1.2%
东亚 BEA	H + 1.35%	3.45%	P − 1.70%（≈3.55%）	≈1.0%